抄底地产，新华、大家保险联合万科设Pre-REIT基金入局保租房

险资投资不动产又有了新途径。

2月18日晚间，头部房企万科A（000002.SZ）宣布与新华保险（601336.SH）、大家保险共同设立“万新金石Pre-REIT基金”，总规模为16亿元，将投资万科旗下厦门泊寓院儿·海湾社区项目。

这只新的私募股权投资基金，由新华保险认缴出资9.59亿元，出资比例59.94%；大家保险认缴出资4.8亿元，出资比例30%；万科认缴出资1.6亿元，出资比例10%。

该基金所投资的资产，是万科旗下的长租公寓泊寓项目，位于厦门岛内湖里区，全期共规划7724套，其中一期4044套于2023年6月开业，租金为周边项目95折，二期还在建中，计划2026年正式开业。  

对于目前遇到债务压力的万科来说，通过设立这只基金，万科将获得约14亿元的流动资金及相应利润。同时，万科也将继续负责这家泊寓的长期运营管理，实现由重资产持有转为轻资产运营。

有了这笔流动资金后，万科将在2月25日如期兑付一笔20亿元的债券，这会是万科2025年以来正常兑付的第三笔公开债，将有利于市场逐步恢复对其信心。

投资政策加持的保租房

从此，新华保险、大家保险投资的底层资产是万科旗下的长租公寓，但更重要的是，这个公寓项目纳入到了当地政府的保障性租赁住房体系。

厦门泊寓院儿·海湾社区项目不仅是厦门市湖里区属的人才公寓，还是福建省内体量最大的保障性租赁住房。

最近两年房企在政策支持下投资兴建了不少长租公寓项目，这对解决不少核心城市的新市民住房问题提供了帮助。但从开发、投资的角度来看，长租公寓因投资、运营周期长，短期内并不是一门好的赚钱生意。

但在与地方政府合作后，房企投资的长租公寓纳入保障性租赁住房体系后，不仅缩短了政府自筹建设保障性租赁住房的期限，能更早、更便捷地为受众提供服务，也在一定程度上缓解了房企的开发、运营中的资金压力。

对于险资来说，投资纳入保障性租赁住房体系的长租公寓，也是后期实现资本退出的有利条件，因为这类项目是通往公募REITs之路的“通行证”。

除了获取公募REITs退出渠道的入场券外，纳入保障性租赁住房体系后还能享受一系列的优惠政策。如税收优惠、财政补贴等，以此来降低项目的运营成本，增加利润空间。

一位新华保险内部人士告诉银柿财经，这次与万科合作资产选择厦门泊寓项目，就是看重该项目在厦门乃至福建省内保障性租赁住房中的代表性，运营稳定、出租率高，在项目全部开业进入稳定运营后，可以开始准备后期的公募REITs申报。

在政策方面，国内的保障性租赁住房REITs发行渠道已经打开。2022年8月，已经有首批三单保障性租赁住房REITs成功上市。

这两年来，除了地方政府类型的保租房平台外，开发商运营的保障性租赁住房也打开了这个通道，具有代表性的华润有巢租赁住房REIT上市时，配售前募集规模突破1200亿元，这对后续相关产品的上市退出起到了示范作用。

险资抄底地产

从新华保险和大家保险等险资的投资角度来看，这次设立Pre-REIT基金，也有别于以往采取的保险资金不动产债权计划的模式。之前险资大多通过旗下资管公司开展住房租赁相关的ABS和REITs业务，投资的项目和资产更为成熟，但此次是对还处于建设中的项目进行早期投资。

另外，从投资标的看，以往险资主要是投资已有稳定运营收入的商业项目，典型的案例是接盘万达广场。

从2024年至今，险资至少收购了10多个万达广场。在接盘方中，新华保险是主力，大家保险也参与其中，其他险资还包括阳光保险、中银三星保险和横琴人寿。

虽然投资标的不一样，但险资的退出模式还是趋于一致，后期都需要通过公募REITs的形式进行退出。

此次新华保险、大家保险联手万科设立的Pre-REIT基金，属于私募基金产品类型。其概念是参考股权市场的pre-IPO基金，主要是指以未来满足REITs上市的基础设施类资产为投资标的，在项目相对早期进行投资，经过适当的孵化和培育，在运营进入成熟期后，通过公募REITs的形式进行退出。

“这两年险资投资商业地产、保租房类资产，是一个不错的节点，处于抄底阶段，”一位险资资管公司人士告诉银柿财经。像万达、万科等房企遭遇债务压力后，为回笼资金都将不少优质资产摆上了货架，且价格折扣力度大。

万科此前已明确表态，将全力以赴通过销售回款、推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，来应对相关债务兑付。

对出售资产自救的方式，万达更为坚定。早前有万达内部人士告诉银柿财经，“老板（王健林）看得很开，对高管提到任何资产都可以卖，等我们情况好了还能再买回来。”

与万达、万科有相似动作的房企还有很多。自房地产进入下行周期后，出险房企近几年均卖掉了不少手中的优质资产，如世茂集团（00813.HK）、远洋集团（03377.HK）和碧桂园（02007.HK）等。这些资产多数是位于一、二线核心城市的优质商业办公楼、商业广场、酒店等。最终的接盘方，也大多是险资在市场谷底以低价“捡漏”。

从险资自身长期的资产配置角度来看，在降息周期和“资产荒”背景下，相比以往主要投资住宅开发项目、地产股这类标的，如今投资有稳定收益率和现金流的不动产，具备更高的安全边际和长期投资价值。

“在目前的资产端，成熟商业项目和受到政策大力支持的长租公寓、保租房，都是能够穿越低利率周期的长期资产。”一位险资人士表示。

对险资来说，优质的不动产一直都是能抵御经济波动的较好配置资产方式，当前保险资金运用也存在压力，相比风险更高的股市、黄金等权益类资产，位于一、二线城市的核心商业资产、有稳定现金收入的保租房，依然值得去投资。