东方证券：上半年百强房企销售额同比收缩11%

7月6日，东方证券发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，6月百强房企销售同比降幅走宽，关注三季度政策窗口。

东方证券在报告中指出，6月百强房企销售同比降幅走宽。根据克而瑞数据，6月单月，百强房企全口径销售金额3707亿元，同比下降21%；全口径销售面积1680万方，同比下降30%，降幅相较5月走宽。分梯队看，6月TOP10、TOP11-30、TOP31-100房企单月销售额同比分别-26%、-13%、-18%。从上半年累计来看，百强房企销售额同比继续收缩11%至1.8万亿，一季度在政策余温下销售额降幅缩小，二季度季节性回落降幅再次扩大，呈现先高后低态势。

展望下半年，东方证券认为随着更多核心城市“好房子”的推出，一二线城市呈现点状火热，而三四线城市成交规模将延续低位波动。在高得房率改善型住房的拉动下，2025年全年新房销售同比降幅可能缩窄，部分高能级城市新房价格企稳。

近期，关于高性价比新房对二手房的挤压效应的讨论比较多，东方证券认为通过得房率、层高、地段、户型规划、“显奢”设计营造的部分新房的优势，实际上是地方政府在地价和规划上让步的表现，自然会使得一部分新房获益。但并不存在新房一定好于二手房或者二手房一定好于新房，谁的调整机制更灵活谁更受益。

关注三季度政策窗口。2025年以来，新房市场通过“好房子”政策取得部分楼盘热销，但是旧库存的去化仍不够理想；二手房方面，通过以价换量，取得不俗的“小阳春”交易量，但是房价自去年Q4以来基本上维持持续回落态势。5月以来，二手房价环比下行速度加快，二手交易量自4月开始也出现明显回落。统计局5月70城新建商品住宅价格环比下降0.22%、同比下降4.08%。可以说数据已经进入全面回落阶段，房地产刺激政策的必要性提高。

三季度，考虑到先前“抢出口”和“抢转口”已透支了部分需求，若后续抢出口强度转弱，或对经济增速造成影响，传导至房地产市场可能使得量价下行斜率加大。因此，东方证券认为三季度出台相关托底政策的可能性较大。一线城市中北京、上海限购仍有放松空间，若大幅放松，将对市场有积极的信心提振作用；公积金提取政策若能超预期放松，新增资金作为购房首付，或能明显撬动市场短期回升；此外货币政策以及收储、拆迁等资金支持政策也仍有宽松空间。