北京楼市新政解读：全面取消限购仅有一步之遥？

12月24日，北京市住建委、发改委等四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，核心亮点是需求端的“精准松绑”。

具体包括：非京籍家庭的购房资格要求降低，五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“3年”调整为“2年”，购买五环外由“2年”调减为“1年”；二孩及以上的多子女家庭，可在此前限购政策基础上，在五环内多购买一套商品住房；商业性住房贷款利率将不再区分首套房贷和二套房贷利率；二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。

本次新政背后是北京和全国楼市下行压力下的政策抉择。11月当月，北京二手房成交面积同比下降22.3%，房价同比下降6.8%，跌幅居一线城市首位；重点30城新房成交面积同比下降43.4%，核心16城二手房成交面积同比下降20.4%，全国房市需求疲弱。

今年8月，北京松绑五环外购房限制，以“外围引流、核心稳定”作为房地产调控的主要手段，但五环外房市依然低迷；此次仅隔四个月，北京进一步对核心区购房限制进行松绑调整，指向当前房地产止跌企稳的迫切性加强。

此次北京楼市新政意味着全面取消限购仅有一步之遥。

北上广深四大超一线城市中，广州已经全面取消限购；深圳仅有南山、福田、宝安新安街道限购；上海限购政策为外环内3年社保、外环外1年社保要求。北京是继12月中央工作经济会议之后第一个放松楼市限购的一线城市，上海、深圳虽然调整空间有限，但预计短期内也将跟进，有小幅调整。

一线城市汇集了消费能力和消费需求较强的客户群体，是全国房地产市场风向标。不论是新市民首套房的刚需，是老市民的改善型需求，放松限购能够满足此前被限制群体的合理住房需求，有助于提振房地产市场信心。

新一轮的限购松绑放松可能是市场结构性修复的起点，但不意味着楼市牛市的全面重启。

时至今日，购房抉择早已不是基于现金流水平、还贷能力等简单变量的简单数学题，而是对城市和片区发展前景、房价趋势乃至经济形势长期走势的综合性判断题。因此，一线城市限购放松后，增量的购房需求仍将集中在有产业、人口、学区支撑的优质核心片区，以及能够改善居住环境的“好房子”，普通片区和普通商品房仍将面临价格调整压力，市场分化仍是大趋势。

房地产市场仍是经济支柱产业，稳地产依然具有必要性。二十余年来，房地产市场从全面高速发展的黄金期转向全面深度调整期，但在中国经济发展的庞大叙事中，房地产行业始终占据着重要地位，既是宏观层面最大的内需，也是居民资产负债表的重要组成部分，同时与以往地方政府依赖的土地财政高度关联。

“十五五”期间的一个关键词是新旧动能转换。房地产作为传统动能，是宏观经济、微观主体，以及财政金融风险的交叉点，在当前新动能尚未成势的过渡期，中国经济依然需要一个平稳发展的房地产市场作为支撑，房地产的持续下行并不是促进新动能持续上行的必要条件，甚至还有可能通过资产缩水效应影响居民对于新兴产业、未来产业工业品和消费品的消费能力。

总体上来看，北京楼市新政仍是对2024年“924”增量政策的延续，并不是所谓稳定楼市的“大招”。稳地产确实需要增量政策的支持，但在地产存量时代的背景下又难以期待大水漫灌的强刺激政策出台。

房地产企稳需要通过精准施策找到政策托底和市场出清之间的平衡点。在二十届四中发布的“十五五”规划建议中，“推动房地产高质量发展”是“加大保障和改善民生”项下的重点内容，意味着未来房地产行业的属性将逐步从经济增长发动机转向民生保障稳定器。

精准施策需要服务于市场出清，比如金融支持上通过大力发展公募REISs来助力存量不动产盘活；通过进一步扩大保障房再贷款规模鼓励收购存量商品房用于保障性住房；通过优化房地产项目“白名单”制度支持房地产企业合理融资需求等。

财政政策上，则可加大特别国债、专项债等财政工具对城市更新支持力度，既能释放核心区域土地供应推动“好房子”建设，也能通过周边环境品质升级带动房价企稳。地方政府则要用好房地产调控自主权，继续实施调整优化房地产政策，推动房地产市场平稳运行。

（作者系远东资信研究院高级研究员梁蕴兮）