北京楼市新政会是房地产市场的转折点吗？

12月24日，北京进一步优化调整房地产政策，引发市场关注。

有一种理论叫吓熊理论，说的是在石头数量有限的约束下，为了吓走一头熊，是化零为整卯足劲投出一块大石头好，还是化整为零先后抛出去几块小石头好。答案是需要考虑这头熊的状态，如果它已经显示出非常强的攻击性，释放强烈的威慑信号是更优的，即便这可能意味着后续石头储备将面临不足；如果它只是犹犹豫豫胆怯不决，那么可能抛出去一块小石头就足够了。

当前房地产市场仍处于深度调整过程中，是否需要强刺激措施加快房地产市场的修复？

房地产开发投资、大中城市新房价格与二手房价格、商品房销售额与销售面积，这些指标的同比增速皆于2022年的2月至4月由正转负，至今已持续收缩将近4年。从房价累计下跌幅度来看，按照大中城市二手住宅销售价格指数计算，目前全国房价相较2022年初平均下行幅度约为20%，由于区域房价波动差别较大，部分城市房价下行幅度已超过三成甚至四成。

从国际历史经验来看，日本房地产泡沫破裂所直接引发的房价调整集中在1991年至1995年这4年，期间住宅地价指数累计降幅为30.5%，新建公寓平均价格累计降幅为21%。当前中国房地产市场的调整周期与调整幅度已经与之相当。1996年日本房价在政策干预下有所回升，但在亚洲金融危机的冲击下再次回调。

这些数据说明，房地产市场当前的调整，的确已经到了应该触底企稳的关键点了。

2024年9月，稳定经济大盘的“一揽子”增量政策在房地产领域着墨颇多，推出了包括调降存贷房贷利率及首付比例在内的多项政策，在需求、供给及融资方面推出了“四个取消、四个降低、两个增加”。（注：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿）

这的确是抛出了一块可以改变预期的“大石头”。在2024年的四季度，一二线城市的新建商品住宅价格环比增长已经不再为负。进入2025年，正如政府工作报告所指出的，经济“外部环境变化带来的不利影响持续加深”，“国内长期积累的一些深层次结构性矛盾集中显现”，因此自5月份开始，大中城市商品房价格环比再次转负。

在此背景下，今年8月及9月上海与深圳再次放宽限购，比如市内部分区域完全取消限购，商业贷款不再区分首套与二套利率。进入年末，北京也再次放宽地区购房政策。

从北京楼市新政主要细节上来看，一是放宽非京籍家庭购房条件，将购买五环内外商品住房的社保或个税缴纳年限限制，由现行的3年及2年分别减去1年。二是放宽多子女家庭的购房限制，二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，这样京籍与非京籍多孩家庭可分别购买3套与2套住房。三是与上海及深圳持平，北京地区的商业贷款利率不再区分首套与二套，这使得北京地区的商贷购房利率有望拉低至3.05%。

此外，北京当前楼市新政明确将通过招拍挂拿地的房地产开发项目，其立项方式由市区分级核准调整为区级备案，这有助于简化审批流程，加快地产项目特别是五环外地产项目的周转效率。

显然，这些政策是去年的增量政策在北、上、深的进一步延续，也是落实中央经济工作会议关于稳地产的要求，算不得稳定楼市的“大招”，并且在限购层面仍保留了进一步调整的空间。从信号意义上来说，本次调整并不会形成多强的刺激预期，从吸引新市民流入的区域竞争角度来看，北京目前的楼市政策也似乎有意与上海、深圳保持拉平。

但是也不应当低估北京楼市政策调整的意义。首先是这次调整之后，北、上、深实际上距离全面取消限购只有一步之遥。毕竟全面取消限购很难，因为自2011年以来这几个核心城市的限购就不只是为了限制房价，更是避免贫富差距在城市群中心以“新地主”的形式出现。

其次是房地产领域的市场化出清正在推进，特别是房地产优等生万科也在面临公开债券违约压力，从另一个侧面说明市场出清也许已经进入尾声，大地产商带来大量供给的时代已经成为过去式。

最后是资产配置市场永远会存在所谓逆向投资和困境反转的动机，资产大跌到一定程度之后总会有资金的风险偏好开始上行，比如当前一线城市的改善型住房需求已经有一定增长的迹象，而楼市新政会进一步帮助信心的确认。

无论是大石头还是小石头都是外力，从长期看，市场的逻辑总是会大于政策的逻辑，房地产市场触底企稳终究还是要靠预期的改观和市场的出清，北京的楼市新政在这一时点顺应了市场的逻辑，对于房地产市场的未来走势不妨多一点信心和耐心。

（作者系远东资信研究院副院长张林）

注：本文不代表机构观点