特朗普的“房住不炒”大棋 两头赚尽显商人本色

当地时间2月3日，美股市场上演鲜明分化，而房地产板块的异动成为最大亮点之一。截至收盘，美国住房开发商概念股集体走强，呈现普涨态势：LGI Homes（LGIH.US）收涨7.29%，霍夫纳尼安（HOV.US）、Green Brick（GRBK.US）涨幅均超4%，普得集团（PHM.US）、莱纳（LEN.US）建筑、KB Home（KBH.US）等行业龙头也纷纷跟涨，带动房屋建筑商指数ETF-SPDR（XHB.US）当日收涨2.25%，报111.57美元，较三个月前累计上涨6.73%。

消息面上，美国著名财经博客zerohedge称，房屋建筑商正着手一项大规模计划，建造多达100万套“特朗普住宅”，以提高住房可负担性。

除此之外，这场异动看似是市场对行业预期的自发反应，实则是特朗普近期一系列房地产布局的集中反馈：一边高举“房住不炒”大旗，誓言让美国“决不成为租房国家”；一边通过家族关联企业深度绑定房地产产业链，暗赚市场红利，商人本色在这场关乎民生与资本的棋局中展现的淋漓尽致。

“房住不炒”背后的大棋

当地时间1月21日，特朗普在瑞士达沃斯世界经济论坛年会上明确表态，“拥有住房一直是美国社会健康与活力的象征，美国不会变成一个租房者的国家，我们绝不会走到那一步”。他表示，“房子是为人而建的，不是为企业而建的”，并透露已签署行政命令《阻止华尔街与普通购房者竞争》。他还表示，将要求国会把针对机构投资者购房的禁令永久化，并推动立法，将信用卡利率设为10%，为期一年。

实际上，早在1月初特朗普就开始“造势”。7日，特朗普通过社交媒体表示，他正在立即采取措施禁止大型机构投资者购买更多单户住宅，以应对太多人负担不起购房的问题。特朗普说，他将要求美国国会就这一政策立法。

当日，美国最大的住宅投资机构黑石集团股价应声承压，盘中跌幅一度超过9%，收盘时仍下跌5.57%，同期阿波罗全球管理公司股价也下跌5.51%，足见市场对该政策的敏感程度。

特朗普此举的第一层逻辑是缓解美国住房可负担性危机。据悉，当前美国居民住房负担能力已降至1985年来最低水平附近，47%的受访者认为住房是其生活成本压力的主要来源，限制机构囤房、释放可售房源，似乎是惠及中低收入群体、兑现民生承诺的关键一步。

但值得关注的是，特朗普在高举民生大旗的同时，其家族早已通过资本布局，悄悄锁定了房地产市场的另一重红利，这一切都绕不开一家名为Polymarket的预测市场平台，以及其背后的1789 Capital基金。

公开信息显示，2025年8月，预测市场Polymarket获得1789 Capital的战略投资，双方未透露具体财务条款，但据AXIOS报道，特朗普长子小唐纳德·特朗普（Donald Trump Jr.）向 Polymarket 投资了数千万美元。在此次投资后，小特朗普正式加入Polymarket的顾问委员会。实际上，2024年小特朗普就已成为1789 Capital基金的合伙人，深度参与该基金的投资决策。1789 Capital是MAGA经济的标志性投资企业，管理资产约为13亿美元，自特朗普重返白宫以来，该基金管理规模激增数亿美元，投资对象多为有望受益于特朗普政府政策的领域，房地产正是其重点布局方向之一。

今年1月5日，就在特朗普酝酿推出住房政策的前3天，Polymarket正式推出房地产预测板块，而该板块的核心数据支持，来自于Coinbase投资的房地产衍生平台Parcl。这意味着，Polymarket可以通过该板块，对美国房价走势、住房销量、政策落地效果等核心指标进行预测交易——特朗普的住房政策直接影响房地产市场波动，而Polymarket作为预测平台，恰好可以借助政策红利，吸引投资者参与交易、赚取佣金；与此同时，1789 Capital作为Polymarket的投资方，小特朗普作为顾问委员会成员，自然能从平台的盈利中分得一杯羹。

政策背后的商人本色

一边通过政策限制机构资本，推高住房开发商股价，带动房地产市场良性预期；一边通过家族关联的1789 Capital、Polymarket，从房地产预测、资本投资中获利，特朗普的“两头赚”布局，可谓精准。

对于特朗普的这套棋局，业内专家看法不一。

美国房地产经纪人协会高级经济学家克里梅尔（Jake Krimmel）认为，特朗普政府的那些举措不太可能为美国住房市场带来持久的缓解，因为这些举措只是“短期”措施，而非解决困扰该市场的深层结构性问题的长期方案。

有媒体分析表示，特朗普的房地产政策本质上是兼顾中期选举选票与资本利益的平衡术——其近期密集出台相关举措，核心原因是美国地产可负担性问题已威胁到共和党2026年中期选举胜率，而住房相关的生活成本危机更是民众最核心的关注点，共和党此前已在州层面选举的“生活成本危机”议题上屡屡失分。从政策本身来看，特朗普现有举措侧重短期、需求侧、行政化，虽能短期提振住房需求、边际缓解可负担性问题，但并未解决收入分配恶化的深层矛盾，中长期反而可能推高房价、加剧中低收入群体的住房压力。

这也恰恰体现出，他即便推行民生相关政策，也始终未脱离商人“兼顾利益、精准布局”的本色。限制机构囤房能讨好中低收入刚需群体，缓解民生焦虑；而关联企业从房地产市场获利，则能进一步充实家族资本，“他始终没有脱离商人的本色，哪怕是推行民生政策，也会为自己和家族留好退路”。

“看得见的手”直接出手 

在经济学中，两只手理论是关于政府与市场关系的代表性理论，最早由亚当·斯密在《国富论》中提出，将经济运行机制概括为市场“看不见的手”与政府“看得见的手”共同作用的二元体系。 

为了达到曾在竞选中承诺的控制通胀这一目标，特朗普政府作为“看得见的手”，选择直接出手干预抵押贷款市场和利率。 

2025年，特朗普称美联储主席鲍威尔为“太迟先生”，并施压让美联储降息，甚至威胁将其解职的新闻不绝于耳。即使在第一任期内，特朗普也曾频繁公开批评美联储及其主席鲍威尔，经常敦促美联储降息，这被一些人视为对美联储独立性的挑战。尽管鲍威尔曾表示美联储不会屈从政治压力，但面对特朗普政府关税政策带来的复杂经济局面，美联储将重点考虑对抗通货膨胀。 

最终，在2025年9月，美联储重新开启了因特朗普关税战所影响、中断了半年多的降息周期。 

市场曾预测，若需要满足特朗普大幅降息的要求，美联储很可能会大规模重启量化宽松（QE）。从2020至2022年，美联储在上一轮QE中大量购买了房贷，使得房贷利率降到极低水平。如果美联储重启量化宽松，很可能使得房贷利率进一步大幅下降。

2026年1月12日，面对美国居高不下的住房成本，特朗普政府决定再次“出手”——绕过美联储，以行政力量介入抵押贷款市场，且效果立竿见影——美国抵押贷款利率时隔近三年首次跌破6%，同时这一举措也再次引发业内对美联储独立性及政策影响的争议。

特朗普政府频频出手背后是绕不开的美债。贝森特曾在接受采访时表示，美联储每月约有150亿美元的MBS到期不续，他指的是美联储正在从其6.3万亿美元的整体债券投资组合中持续减少MBS持仓（转向短期国库券）。

贝森特表示，美联储的操作实际上对市场形成了反向压力，阻碍了抵押贷款利率进一步下行，因此美国政府正利用房利美和房地美的购买力来填补美联储留下的需求缺口。

此外，高借贷成本与高房价叠加加剧了民众住房负担，这一情况直接影响到特朗普的支持率，为了缓解住房市场可负担性问题，特朗普下令房利美和房地美的监管机构联邦住房金融局，让“两房”购买其发行的2000亿美元MBS，以填补美联储留下的需求缺口。截至1月10日，联邦住房金融局局长威廉・普尔特表示，已启动首批30亿美元购债计划。

“打一个巴掌给个甜枣”——特朗普对于“交易艺术”的“拿捏”同样精准。2月3日，普尔特出面“吹风”，称总统特朗普可能会决定让房利美和房地美上市，或者他可能想做“其他事情”。“如果总统决定要那么做，我们已经做好准备，”普尔特在谈到IPO时说道，“但事实上，我们不必那样做。”

回看2月3日美股房地产板块的异动，LGI Homes、霍夫纳尼安等开发商的股价上涨，既是市场对政策的正向反馈，也是对特朗普“房住不炒”大棋的初步反应。但这场棋局的最终受益者，恐怕不只是刚需群体，更有特朗普家族及其关联企业——毕竟，从宣布政策到市场异动，从Polymarket布局房地产预测到1789 Capital的提前入场，似乎每一步衔接都显得非常“丝滑”。

特朗普曾言，“做生意和搞政治，本质上都是做布局，关键是看清趋势、抓住红利。”如今，美国房地产市场的这场博弈，正是这句话的生动写照。