内地资本抄底香港不动产，京东再斥资7.5亿港元抢滩学生公寓

在大手笔购入物流中心及甲级写字楼后，京东继续加码香港经营性地产，将触角伸至香港学生公寓赛道。

日前，香港老牌地产商远东发展（00035.HK）发布公告称，其间接全资附属公司已与京东旗下JD Fabulous Development XI Limited签订买卖协议，以7.5亿港元的初步购买价，出售捷彩有限公司（Charter Joy Limited）全部已发行股份。

公告显示，该目标公司主要持有一项位于香港油麻地的物业，目前正由酒店客房改造为学生宿舍，预计于2026年下半年完成全面转换。

值得一提的是，本交易附带一项为期三年的管理协议。根据协议安排，在交易完成后，远东发展旗下的 DHI Hotel Management HKLimited继续担任管理人，负责未来三年的日常实际营运，并每年提供4500万港元保证收入。

针对此次收购，财闻联系京东方面，截至发稿前未收到有效回应。

知名战略定位专家、福建华策品牌定位咨询创始人詹军豪对财闻表示，京东7.5亿港元收购学生宿舍，核心是瞄准香港非本地学生扩招带来的超10万套宿位缺口，将存量酒店改造为学生公寓，能拿到每年约6%的稳定保底收益，是一笔现金流确定性极强的优质不动产配置。

事实上，不只京东，去年以来蜂拥而至的各路资金接连购入多处物业以改建为学生宿舍。2025年12月，联合出版集团子公司以约2.05亿港元收购湾仔迷你型酒店星务精品酒店，规划改建为学生公寓。2026年1月，招商局商业房托基金宣布以2.06亿港元收购柯士甸路酒店，改造为85个床位的学生公寓。2026年3月，华润隆地以约9.53亿港元购入葵涌悦品酒店·荃湾，计划提供约900个宿位。同月，中原投资斥资逾15亿港元收购九龙城富豪东方酒店，计划提供约1500个床位。

目前，香港学生公寓市场供需缺口持续扩大。高力国际数据显示，2024学年和2025学年，香港高校仅4.81万个宿位供给9.2万名非本地生；到2028年，总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口约12万个。

在这一背景下，存量物业改造为学生宿舍，成为资本快速进入香港学生公寓市场的重要路径。中原投资副总裁马耀扬在接受媒体采访时表示，“核心区位存量酒店改造效率高，酒店物业格局、配套与学生公寓适配度高，无须大规模拆改，改造周期短、成本可控，能快速投入运营。”

与此同时，学生宿舍兼具稳定现金流与相对更高回报率的优势。“学生公寓需求刚性且稳定，租客以高校非本地生为主，租约与学年同步，入住率常年维持在95%以上，租金收缴率有家长担保做支撑，现金流确定性极高。”马耀扬称。

莱坊去年11月发布的《学生住宿市场新视角》亦印证了这一判断：香港学生住宿的市场回报率为4.5%至5%，而传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅分别仅有3.2%和3.6%。

除学生公寓外，京东近两年在香港持续落地的经营性不动产投资，还涵盖物流园区及甲级写字楼，如今已累计投入资金逾60亿港元。

2024年，京东产发以约18亿港元收购沙田利丰中心，这是京东在香港的首个物流地产项目；2025年底，京东以约34.73亿港元向丽新发展收购香港中环中国建设银行大厦50%的权益，此次收购目的为自用。

另一大互联网巨头阿里同样赴港置业。去年10月，阿里巴巴（BABA.US）与蚂蚁集团以72亿港元的价格购入铜锣湾港岛壹号中心共13层写字楼，以及该建筑的屋顶标志和50个停车位。

詹军豪指出，互联网巨头集体抄底核心城市不动产，本质是在商办资产价格处于周期低位时，把浮动租金转化为自有固定资产，优化资产负债表，同时强化自身在香港的国际业务节点布局，也反映出企业对核心城市优质不动产长期保值属性的一致看好。