机构：房地产调整有望进入尾声，再平衡下地产配置价值凸显

7月21日，华源证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，国务院发布《扩大消费“十五五”规划》，再平衡下地产配置价值凸显。

板块行情：本周上证指数下跌5.8%、深证成指下跌8.9%、创业板指下跌10.8%、沪深300下跌5.3%、房地产（申万）下跌4.8%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：香江控股（+27.0%）、*ST阳光（+7.6%）、上海临港（+6.5%）、世荣兆业（+4.7%）、外高桥（+4.4%），涨跌幅后五的分别为：合肥城建（-29.5%）、先导基电（-24.7%）、盈新发展（-24.0%）、*ST荣控（-21.1%）、京能置业（-19.4%）。

数据跟踪：新房：本周（7.11-7.17），42个重点城市新房合计成交140万平米，环比下降10.5%。7月截至本周（7.01-7.17），42个重点城市新房合计成交368万平米，环比下降18.9%，同比下降2.3%，年初至今累计成交同比下降19.1%。二手房：本周（7.11-7.17），21个重点城市二手房合计成交197万平米，环比下降0.2%。7月截至本周（7.01-7.17），21个重点城市二手房合计成交494万平米，环比下降14.4%，同比上升7.5%，年初至今累计成交同比上升3.2%。

行业新闻：宏观方面，国务院发布关于《扩大消费“十五五”规划》的批复，提出“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场”；1-6月全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；6月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%；住建部就修改后的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》再次公开征求意见，围绕安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷等方面。土地市场方面，绿城以5.88亿元竞得常州武进长沟河地块，溢价率19.8%；招商蛇口竞得成都金牛区国宾板块宅地，溢价率10.08%；南京3宗涉宅用地总收金41.34亿元，其中招商蛇口联合南京交通集团以29.98亿元竞得建邺区G30地块，溢价率7.07%；福州2026年第五次土拍成交10幅地块，总成交价30.79亿元，其中，台江鳌峰福人安置房地块经72轮竞价由守正摘得，成交价8.37亿元，溢价率9.27%。

公司公告：经营方面，保利发展6月实现签约金额297.79亿元，同比+2.65%，1-6月累计签约金额1351.06亿元，同比-6.93%；华润置地6月合同销售金额229.9亿元，同比-2.0%，上半年累计合同销售金额1165.0亿元，同比+5.6%；龙湖集团上半年累计合同销售金额165.5亿元，同比-52.73%；新城控股1-6月累计合同销售金额63.57亿元，同比-38.46%。业绩方面，招商蛇口预计上半年归母净利润5-6.5亿元，同比下降55%-65%，主要受房地产业务结转毛利率下降及投资收益减少影响；金地集团预计上半年归母净利润亏损24-29亿元，主要系销售规模下降及部分项目计提资产减值；华发股份26年1-6月归母净利润预计亏损30-40亿元，主要由于房地产市场调整导致结转收入规模与毛利率下降；首开股份2026H1归母净利润预计亏损17-22亿元，主要受项目结转规模下降、毛利率较低及期间费用影响；城建发展预计上半年归母净利润亏损5481万-8179万元，主要受交易性金融资产价格波动影响。

投资分析意见：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：

1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。

2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。

3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：

1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设；

2）地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂；

3）二手房中介：贝壳；

4）物管企业：招商积余、华润万象生活。

风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。