瑞银：未充分反映四大风险，预计2027年房价大致持平

8月13日，瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉表示，在房地产开发商股息率利差高于历史平均水平的情况下，市场尚未充分反映香港房地产市场面临的四个关键风险：1）无就业复苏：自2023年以来应届生就业机会下降70%以上，青年失业率维持7%至8%高位；2）粤港澳大湾区融合：交通改善及收入可见度降低或加速跨境迁移以获更低居住成本；3）北部都会区供应：短期住房供应短缺估计仅持续4年，远短于此前12年上行周期；4）人口缺口：2023至2025年净人口流入年均仅3.2万人，远低于政府2042年城市规划目标每年约15.3万人。

梁展嘉预计，香港2026年下半年至2027年房价将大致持平，较市场一致预期的2027年上涨5%至6%更为保守。租金方面，2026至2027年住宅租金将继续呈中高个位数增长，但自2028年起增速可能明显放缓。利率不确定性及更严格的跨境投资管制或限制房价上涨。

写字楼方面，AI引发的潜在职位流失或抵消供应储备下降利好，预计写字楼空置率将维持在10%至15%水平，仅支撑2025至2030年租金年均增长2%。不过，科技、物流和教育等行业成功实现经济多元化，有望推动长期人口流入和住房需求，为北部都会区带来增长空间。