“沪八条”如何刺激上海改善型购买力？

《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》发布一日后，上海楼市“沪八条”来了。

8月20日，上海市住建委、市房管局、市财政局等六部门联合出台《关于优化本市房地产政策措施的通知》，从公积金、个人住房贷款、以旧换新、房票安置、二手房收购等方面推出8项举措，更好满足刚性和改善型住房需求。新政自8月21日起施行。

公积金方面，延续昨日国务院公积金新政“拓宽提取和使用范围”的方向。“沪八条”明确，公积金可以用于新建商品住房现房首付，支持“既提又贷”，符合条件人群购房提取公积金频次增多、限额放宽，支持缴存人提取住房公积金支付上海市购房契税、购买住房配套车位（库）、储藏室。

个人住房信贷方面，“沪八条”施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

“这次的个人住房信贷调整，精准降低了外环外区域的改善型购房门槛。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对财闻指出，当前上海市场改善型需求活跃，120平方米以上户型成交占比达到近年来高位的背景，该政策有利于促进外环以外新城区和新商圈板块的大户型、高品质项目去化，并引导人口合理分布与职住平衡。

58安居客研究院院长张波也告诉财闻，改善型项目是上海新房的主要拉动力量。据他介绍，上海购房人群中首套刚需占51%，二套改善占33%。改善型项目是新房的主要拉动力量，新房更多靠品质改善盘支撑价格，二手房则是刚需的主导市场，这点在以上海为代表的一线城市表现得尤为明显。

另从板块热度观察，张波提到，不仅仅是市中心，外围例如徐泾、嘉定新城的新房找房热度也位居全市112个板块头部区间。

一段时间来，改善型购买力对上海新房的拉动效果显著。财闻注意到，今年1—7月，国家统计局发布的70城房价指数中，上海新房价格指数实现同比上涨3.6%，涨幅居70城之首，也是唯一实现同比正增长的一线城市。

本次新政还加码“以旧换新”阶段性购房补贴。符合条件的“以旧换新”人群，“贷款补贴+购房补贴”最高可获得8万元补贴。

这被视为对改善型购房者的进一步激励。严跃进认为，“贷款补贴+购房补贴”的支持模式，旨在通过财政激励打通“卖一买一”的置换链条，释放核心城区老旧小户型房源，引导居民向外环以外优质城区进行住房改善，推动市场结构优化与区域均衡发展。

“沪八条”还布局加快推进保障房建设。提出以需求为导向，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

截至2026年上半年，上海保障性租赁住房供应超40万套（间）。根据“十五五”规划，上海计划新增供应保障性租赁住房25万至27万套（间），预计到2030年全市保障性租赁住房供应总量将达到65万至68万套（间）。

8月20日收盘，或受上海“沪八条”新政催化，A股房地产板块拉升，收盘涨幅1.89%，成交1820亿元。个股方面，上海本地房企城投控股（600649.SH）涨停，京投发展（600683.SH）涨停，福星股份（000926.SZ）、荣安地产（000517.SZ）等多股跟涨。也有部分标的冲高回落。