个股大涨，板块走弱，楼市“新三件”利好利空？

房地产“新三件”落地后的首个交易日，市场呈现较为分化的行情：我爱我家（000560.SZ）、世联行（002285.SZ）、香江控股（600162.SH）、深物业A（000011.SZ）、中交地产等地产开发及中介服务个股掀起涨停潮；另一边，申万一级房地产板块以及主流地产ETF同步走弱，呈现“个股狂欢、板块平淡”的一幕。

收盘数据显示，申万一级房地产板块微跌1.38%，房地产ETF华夏、房地产ETF华宝、房地产ETF南方、房地产LOF分别跌1.51%、2.65%、1.61%、0.17%。个股方面，深物业A、天保基建（000965.SZ）、万通发展（600246.SH）、广宇集团（002133.SZ）、我爱我家等多只标的涨幅达10%左右；特发服务（300917.SZ）、渝开发（000514.SZ）、世联行、首开股份（600376.SH）、金融街（000402.SZ）、陆家嘴（600663.SH）、大龙地产（600159.SH）等跟涨。

消息面上，8月28日晚间，《关于完善商品住房销售制度的通知》《关于改革完善房地产信贷管理、推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》三份楼市政策集中发布，涵盖楼市销售、信贷、资本全链条，市场将其称为地产改革“新三件”。

中信建投（601066.SH）研报指出，短期看，“新三件”之下，现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩，房企资金阶段性承压；但中长期看，“所见即所得”、资金闭环及项目制融资将从根本上规避烂尾风险，核心城市成交有望在政策催化与制度红利双重作用下率先企稳。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对财闻指出，长期以来，预售加杠杆的地产开发模式之下，库存规模庞大，且大都是低效率供给端、无法去化的死库存，这是地产板块持续阴跌的主要原因。近期发布的“新三件”，砍掉预售加杠杆的功能，一方面减少无序供给，并给库存消化留足时间；另一方面，通过预售门槛提高，倒逼开发商增加高品质供给，强化“拿地—开发—销售—交付”全过程运营管理，提高产品对需求的适应性，从而推动改变阴跌的态势。

从细分板块表现看，具备轻资产、高弹性特性、率先受益于交易回暖的房地产服务板块上涨 2.07%；产业地产、住宅开发、商业地产等板块则悉数小幅收跌。