6000亿房贷缩水之下，“地产新三条”如何托底银行涉房资产？

财闻梳理上市银行半年报数据显示，上半年，19家大中型上市银行中有15家大中型上市银行个人住房贷款余额较上年末合计缩减6073.21亿元；在披露相关数据的银行中，超七成房贷不良率较去年末有所抬升。

房贷规模收缩、资产质量承压之际，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会同日发布三份房地产重磅文件，市场俗称“地产新三条”，涵盖将个人住房贷款最长年限延至40年、按揭放款时点后置，开发贷款实行主办银行制并强化项目资金封闭管理等举措，新政落地，将如何影响银行的房贷业务、涉房资产质量及开发贷模式？

释放按揭需求，扭转房贷收缩趋势

此次新政首先瞄准的是居民住房贷款需求。

招联首席经济学家董希淼在采访中对财闻表示，此次调整房贷年限和偿债比例，核心是在风险可控的前提下降低居民购房门槛、释放合理住房需求。最长贷款期限从30年延长至40年，可降低月供压力；偿债比例从55%提升至60%，则有助于提高可贷额度，缓解当前房屋总价较高带来的购房压力。

这一政策的落地正值银行个人房贷余额加速缩水之际。梳理上市银行半年报发现，上半年，19家大中型上市银行中有15家个人住房贷款余额较2025年末下降，15家银行个人住房贷款余额合计减少6073.21亿元；国有六大行个人住房贷款余额合计减少约5086亿元。与此同时，披露房贷资产质量数据的14家大中型银行中，有10家个人住房贷款不良率较去年末上升。

近一周左右，已有建设银行（601939.SH）、邮储银行（601658.SH）、交通银行（601328.SH）等已明确按照最新政策办理相关业务。

董希淼认为，配合现房销售等制度改革，将贷款发放延后至项目竣工，确保“能拿房、再还贷”，形成更稳妥的制度安排。虽然期限延长会增加总利息，但主要是缓解购房者当前“买不起”的现金流难题，而非鼓励过度加杠杆。总体来看，这是房地产市场供求关系发生变化背景下，房地产信贷政策对居民实际需求的务实回应，有助于提振购房信心、稳定市场预期。

改善涉房资产质量，重塑开发贷模式

对银行而言，新政的另一重要影响在于房地产信贷风险管理模式的变化。

东吴证券（601555.SH）研报指出，按揭期限延长叠加按揭放款后置、预售资金闭环监管，有助于降低烂尾、断供风险，改善涉房资产质量。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在采访中对财闻表示，“放款后置”主要是为了保障购房者权益、降低项目停工带来的交付风险，并非直接降低银行坏账风险。短期看，该措施可能延缓房企资金回笼、加大现金流压力；中长期则有助于提升抵押物稳定性，改善银行涉房信贷资产质量。

与此同时，主办银行制和项目融资机制也将改变开发贷的风控逻辑。严跃进对财闻指出，主办银行与项目融资机制将强化银行对项目本身及还款来源的审核，开发贷也将从“主体信用”转向“项目信用”。银行需要持续评估项目区位、去化、成本等因素，对项目风险识别和专业能力提出更高要求。受益主体可能更多集中于国有大行，其风控和资金成本优势更为突出。

这一变化也与当前房地产开发融资承压的现状有关。国家统计局数据显示，上半年，房地产开发企业到位资金同比下降20.2%，其中，国内贷款同比下降31.7%至5716亿元。

苏商银行特约研究员付一夫也对财闻指出，在此背景下，主办银行制将推动银行的风控逻辑从依赖房企主体信用转为聚焦项目本身，进一步为完善涉房信贷风险管理机制，为银行稳健开展房地产信贷业务提供制度支持，银行涉房资产质量有望改善。

严跃进认为，新规或将带动开发贷需求增长，进一步改善房地产融资环境。

从银行收益端看，存量按揭利率进一步下调的影响相对有限。东吴证券认为，对银行收益影响有限。2026年上半年，国有大行个贷存量平均利率已降至3.04%，当前新增按揭利率约3.05%，存量按揭协商调息对银行贷款收益率的冲击预计有限。