大摩：物管股中期业绩大致符合预期 首选绿城服务、碧桂园服务

摩根士丹利发布研报称，主要内地物管股上半年业绩大致符合预期，平均收入同比增长5%，盈利平均下跌1%。该行预计2026年行业盈利增长约5%，平均股息率约6%。首选股为绿城服务(02869)及碧桂园服务(06098)，前者盈利具中双位数增长及6.8厘股息率，后者扭亏为盈，股息率达9.6厘且持续回购。

该行指出，物管股增长分化持续。绿城服务及华润万象生活(01209)目标2026年盈利增长10%至15%，收入呈低单位数增长及毛利率扩张;其余同业目标增长0%至5%。物管毛利率仍面临压力，受第三方项目占比上升及高空置率住宅项目回款较弱影响，但预计跌幅温和，受惠于终止亏损项目及新项目扩张更趋审慎。现金纪律及项目质量较规模更为重要。第三方减值未来两至三年可能维持较高水平，因应收账款持续老化。

政策忧虑方面，近期有关“竣工销售模式”及社保合规的政策引发关注。该行预计“竣工销售模式”影响有限，因发展商增量物管收入仅占2025财年总收入少于5%，2026年上半年更不足2.5%。社保合规方面，未来劳工成本或因合规趋严而上升，最终财务影响取决于执行细节，大多数管理团队认为大规模追溯追收风险较低。