花旗：内房行业进入第三轮变革 看好中国海外发展、华润置地等

9月11日，花旗发布研报称，中国房地产行业正进入第三轮变革，由沿用逾28年的预售制度转向现楼销售模式，连同项目公司制度及主办银行制度的引入，属于对房地产开发及融资模式的全面重整，并标志行业第二轮供应层面改革。该行看好行业龙头，首选股包括中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、贝壳-W（02423.HK）及中国金茂（00817.HK），均予“买入”评级;目标价分别为18.3港元、43.1港元、75.4港元及2.3港元。

该行指出，按人民银行及国家金融监管总局新融资框架，按揭贷款资金须于项目竣工备案后方可发放，现金回笼将延至竣工，现金转换周期拉长。实体市场方面，核心城市新楼供应将因推盘周期由6至10个月延长至1.5至2.5年而受压，有助供需更快再平衡，并支持明年楼价回稳;购买力将流向二手市场，新楼仅在产品层面上竞争。该行又估计今年内地土地销售收入约1.8万亿元人民币。

对房企而言，花旗认为，政策或导致盈利减少8至17%，发展物业净利润率由6%降至4%，项目内部回报率由约20至25%降至3至7%;若要抵销盈利影响，楼价需上升约7%，若要抵销股本回报率影响，房价需上升超过40%。发展商如要维持相近销售规模，或需多投入70至120%自有资金，或通过依赖供应商资产负债表来提高经营杠杆。