存量时代二手房交易占比升至52%，行业步入新发展模式实操阶段

截至9月23日10点0分，上证指数跌0.18%，深证成指跌0.36%，创业板指跌0.40%。厨卫电器、房地产、租售同权等板块涨幅居前。

ETF方面，房地产ETF华夏（515060）涨3.06%，成分股华丽家族（600503.SH）、世联行（002285.SZ）、汇通能源（600605.SH）、万科Ａ、我爱我家（000560.SZ）、中华企业（600675.SH）涨停，特发服务（300917.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）、绿地控股（600606.SH）、金地集团（600383.SH）涨超5%。

消息面上，住建部表示房地产市场进入存量时代，二手房交易占比升至52%。新修订9月20日施行，拓展至购、租、修、养全周期保障。9月19日上海二手房单日网签1495套，创2026年下半年以来单日新高，9月累计成交同比上涨28%。

【券商观点：中信看好经营性业务；财通推荐优质开发商及物管；长江重视优质房企与经纪龙头；东北关注商业经纪及物管；国盛指短期偏空但中长期受益】

中信证券表示，现房销售政策加速行业向新发展模式转型。未来的开发业务有望通过精品化、定制化满足购房者进阶需求，进而实现行业的规模缩小和质价齐升，经营性业务在开发企业经营中的重要性更加突出，不仅贡献了稳定的收入和利润，也是企业尤其是民营企业融资稳定的重要基础。在过去五年的行业下行周期中，优质开发企业规模进一步收缩，资产负债表得到部分修复。

财通证券表示，投资建议：9月第3周新房成交环比上升，同比下降，二手房成交环比上升，同比上升。国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住建部介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。房地产板块提到多项重要部署，包括高标准建设“好房子”；加快构建房地产发展新模式；完善住房保障体系；高质量推进城市更新等。

长江证券表示，行业累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。销售制度改革短期对房企周转形成一定压制，但利好中期格局优化。当前优质股票位置较底部的溢价并不大，且机构配置比例较低，短期政策对板块股价的冲击相对可控。中期维度，重视具备融资优势、轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。

国盛证券表示，影响判断：房地产行业商业模式将迎来彻底转变，短期偏利空，房企现金流面临大考。短线我们认为对开发商偏利空，压力传导逻辑链条包括：1、短期现金流承压；2、资金周转率下降，项目IRR和投资回报率承压；3、选地、选项目的慎重带来的土地成交短期萎缩以及库存盘的销售受阻带来的对市场产生次级伤害。中长期，对我国房地产市场的去资本化、减少系统性风险、增强开发商体质、提升地方政府城市发展的能力是有极大益处的，同时市场的供需格局会逐步改善，最终对房价形成支撑，最终活下来的开发商会在新模式下受益。

【个股拆解】

华丽家族：华丽家族股份有限公司的主营业务是房地产开发。公司的主要产品是房地产业、装修及绿化工程、石墨烯衍生品。

世联行：深圳世联行集团股份有限公司的主营业务是大交易业务、“大资管”业务。公司的主要产品是案场代理业务、分销业务、物业及综合设施管理业务、公寓运营业务、营销顾问业务、其他服务业务。

汇通能源：上海汇通能源股份有限公司的主营业务是房屋租赁、商业管理、物业服务、房屋装修和半导体产品销售。公司的主要产品是房屋租赁、商业管理、物业服务、房屋装修、半导体产品。

万科A：万科企业股份有限公司的主营业务是房地产开发及相关资产经营和物业服务。公司的主要产品是房地产开发及相关资产经营、物业服务。

我爱我家：我爱我家控股集团股份有限公司的主营业务是提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司的主要产品是经纪业务、资产管理业务、新房业务、商业租赁及服务。

【关注思路】

房地产ETF华夏（515060）布局房地产行业核心资产，关注政策优化、住房消费改善以及行业转型带来的长期机会。