机构：具有稳健现金流管理、擅长项目运营的房企有望穿越周期

9月29日，中国银河发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，京沪现房政策。

报告具体内容如下：

事件：北京、上海分别于9月24日、9月28日陆续出台关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，涉及预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持、土地供应、质量监管和市场秩序规范等方面。

预售管理：两地均规范商品房住房的预售条件，并在预售条件上提出不同的要求。

1）对主体结构封顶的要求有差别：北京要求单体建筑完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），并要求项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》；上海要求单体建筑应完成主体结构封顶。

2）对解除资金监管的要求不同：北京要求项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管；上海要求项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。考虑到上海土地出让为分批次集中出让，发布土地出让公告至土地现场交易存在数周的时间差，因此对于在途项目，上海增加一类“828（含）前已发布出让公告但在828后取得国有建设用地使用权的商品住房项目”，体现因城施策的特点。

现房销售管理：京沪两地对现房销售的现房销售要求、现房销售制度、定金等方面分别出台规定。

1）两地对现房销售制度的要求基本一致，如对828起新发布土地出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。

2）两地在定金的要求上有差别。例如在定金收取的上限要求上，北京、上海分别要求定金收取一般不超过总房价款的1%、3%。

土地管理：

1）土地管理上，土地供应两地均提出“一地一策”。

2）土地成交价款上，两地828后发布出让公告的商业住宅用地，土地成交价款的首付款均要求在合同签订之日起30个自然日内缴纳，首付比例不低于总价款的50%。京沪在土地成交价的余款支付周期表述上不同：北京要求土地成交价款的余款可延长至合同签订后2年内缴清；上海要求土地成交价款的余额可延长至出让合同签订后1年内缴清、适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长1年。整体来看，上海对于缴纳土地价款的要求更严格。

投资建议：2026年9月24日、9月28日，京沪陆续出台完善商品住房销售的政策，两地对于现房销售管理等方面基本保持一致，在预售条件、收取定金上限、土地供应、金融支持等方面的具体细则要求上存在差异，体现出各城市因城施策的特点。我们认为具有稳健现金流管理、擅长项目运营的房企有望穿越周期，存量房交易同样因此或益。我们看好：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：

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风险提示：宏观经济不及预期的风险；房企现金流压力过大的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险