机构：中央财政下场购房贴息，1个百分点精准托举刚需

9月30日，财信证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，中央财政下场购房贴息，1个百分点精准托举刚需。报告具体内容如下：

事件：2026年9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），政策核心要点如下：

支持对象：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（含新房和二手房，不含存量贷款置换），建筑面积不超过120平方米，房屋价格不超过150万元；

贴息标准：年化1个百分点，贴息期限最长5年，单户贴息贷款规模上限100万元；

分担比例：中央财政与地方财政按90%:10%分担；

实施期限：2026年10月1日起，暂定1年，资金总规模不设上限，据实结算；

经办方式：开展商业性个人住房贷款业务的银行均可经办，银行自动识别、自动扣减，实现“免申即享”；

不叠加：保障性住房贷款和公积金贷款不叠加享受此次贴息。

中央财政支持从供给侧走向需求侧：近年财政在房地产领域的动作重心主要在于供给侧：支持发行新增专项债券用于土地储备、支持地方收购存量商品房用作保障性住房等，核心目标是“优供给、去库存”。本次政策首次将财政资金直接投向居民购房的利息支出，在需求侧打开了新的政策发力空间,这一转变的深层含义是：决策层对房地产的定位，正从“化解风险”进一步转向“支持合理居住需求”。

政策目标群体明确，托举力度精准而克制：120平面积、150万总价上限意味着政策主要惠及普通二三线城市的多数刚需盘、核心一二线城市的郊区刚需盘与市区二手上车盘，与进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人，以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭的置业需求高度匹配。使用贷款购买保障性住房、使用公积金贷款购房的群体已有相应支持，此次不叠加享受，避免财政资金重复补贴，逻辑上体现了保基本、广覆盖、促公平的原则，但客观上也把相当规模的公积金购房群体排除在外。

贴息1个百分点、上限100万、最长5年，力度适中：对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。具体贴息金额视贷款规模、期限、还款方式而异，政策明确“应贴尽贴”，覆盖范围内不设资金总规模上限。从实际利率看，据中国人民银行数据，2026年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率约3.06%，叠加1个百分点贴息后，符合条件购房者前5年的实际承担利率降至约2.06%。

本次政策最超预期之处，在于明确将二手房纳入贴息范围。此前地方试点及市场预期多聚焦新房，政策意图偏向去化新房库存；中央财政贴息同时覆盖新房和二手房，意味着政策目标从简单的“去库存”升级为“降成本、促流通”，直接利好二手房经纪与交易服务赛道。根据统计局数据，2026年前八月二手房成交面积占比已达52%，政策覆盖二手房将显著扩大受益面，并疏通“卖一买一”置换链条。

投资建议：维持房地产行业“同步大市”评级。

短期影响而言，政策于10月1日起正式实施，正值传统销售旺季，有望对国庆期间楼市成交形成催化。结合此前市场对贴息政策的强烈预期，政策正式落地后，地产板块或出现“利好兑现”式的短期波动，但基本面改善预期将对估值形成一定支撑。

中期影响而言，比政策落地效果更值得关注的，是政策出台隐含的中央对楼市态度的转变。

1）中央财政直接下场补贴居民购房，标志着住房政策从“优供给、保交楼”的供给侧发力，延伸至“降成本、促需求”的需求侧发力。

2）二手房纳入贴息，意味着政策从“去新房库存”升级为“促整体流通”，存量房主导格局下，疏通置换链条比单纯去化增量更重要。

3）未来政策将更注重精准覆盖而非全面刺激，行业总量收缩、结构分化的趋势虽难以逆转，但刚需和改善性需求的合理释放将获得持续的政策支持。

重点推荐：二手房经纪平台，政策明确新房和二手房均可享受贴息，经纪业务有望显著受益；重点布局二三线城市的全国性开发商，其产品结构与政策条件高度匹配。建议关注我爱我家、新城控股、保利发展。

风险提示：政策效果不及预期；二手房成交修复不及预期；房企盈利能力继续下滑、资产减值风险等。