机构：二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大

10月19日，中银证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，上周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；杭州、深圳落地商品住房销售制度细则。

报告具体内容如下：

新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大，二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大；新房库存面积与去化周期同环比均下降。

核心观点

新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。第42周47城新房成交面积290.1万平，环比上升131.1%，同比下降24.1%，同比降幅较第40-41周扩大9.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为81.8%、132.6%、159.8%，同比增速分别为-4.8%、-27.8%、-27.1%，一线城市同比增速较第40-41周下降19.6个百分点，二线城市同比降幅扩大19.9个百分点，三四线城市同比降幅收窄6.8个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。第42周23城二手房成交面积为278.2万平，环比上升199.2%，同比上升13.9%，同比涨幅较第40-41周扩大4.7个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为180.2%、206.1%、224.4%，同比增速分别为18.7%、5.6%、24.2%，一、三四线城市同比涨幅较第40-41周分别扩大了8.7、15.2个百分点，二线城市同比增速较第40-41周下降了2.6个百分点。

新房库存面积与去化周期同环比均下降。截至第42周末，13城新房库存面积7267.7万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-11.5%；去化周期19.1个月，环比下降0.4个月，同比下降3.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.5、17.5、64.0个月，环比分别下降0.4、0.3、1.1个月，同比分别下降4.0、1.1、12.8个月。

土地建面环比量价齐跌，同比量涨价跌；溢价率同环比均上升。第41周百城全类型成交土地规划建筑面积为955.8万平，环比下降45.5%，同比上升12.6%；成交土地总价为178.8亿元，环比下降70.5%，同比下降14.0%；楼面均价为1871元/平，环比下降45.9%，同比下降23.6%；土地溢价率为4.0%，环比上升2.1个百分点，同比上升1.9个百分点。

房企国内债券发行量同环比均上升。第42周房地产行业国内债券总发行量为318.0亿元，环比上升779.6%，同比上升73.7%。总偿还量为118.80亿元，环比上升382.0%，同比上升77.4%；净融资额为199.2亿元。

板块相对收益有所下降。第42周房地产行业绝对收益为-6.0%，较上周下降4.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.7%，较上周下降2.2pct。房地产板块PE为8.61X，较上周下降0.40X。

政策

10月14日，杭州发布《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见（试行）》。

1）明确新老项目划分，对于8.28以后新发布出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。8.28前已取得或部分取得建规证、但尚未取得预售证的项目，原则上仍按原有预售条件及预售资金监管政策执行。历史遗留问题项目的旧规适用期限宽限至2028年底。

2）预售资金监管方面，规定项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，可解除资金监管。

3）现房销售项目定金上限比例设定为5%。

4）土地端，规定首付款30日内缴纳，缴纳比例不低于50%，余款2年内缴清，不计利息；探索开展按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。

5）支持项目分期开发、实施分阶段竣工备案。

10月15日，深圳发布《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》。

1）明确新老项目划分，与其他三个一线城市基本对齐。

2）预售资金监管方面，规定项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，可解除资金监管。

3）现房销售项目定金上限比例设定为3%，与上海一致，高于北京（1%），低于广州（5%）。

4）土地款缴纳等规定也与其他三个一线城市基本对齐。

投资建议

从8月开始房地产行业政策密集落地，不过政策方向分散且单个政策的力度相对有限，整体仍以“稳市场”思路为主。房贷贴息政策落地，但受制条件较多，仍需要关注后续是否会出台其他税费相关以及降息的政策，对实际减轻购房成本的意义更大。此外，截至目前，已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳7个重点城市相继落地了商品住房销售制度细则，也为其他城市提供了较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪，我们预计更多城市执行细则将逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。接下来，我们需要持续关注11、12月多项政策的叠加效果反馈情况以及基本面实际改善带来的机会。

现阶段我们建议关注：

1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。

2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。

3）经纪公司：我爱我家。

风险提示：

现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。