机构：10月新房成交同比持续走弱，二手房成交同比涨幅扩大

11月12日，中银证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，10月新房成交同比持续走弱，二手房成交同比涨幅扩大；多地继续出台现房销售实施细则。

【新房成交】

10月新房成交面积环比微增，同比降幅持续扩大。10月47城新房成交面积环比+0.5%，同比-25.0%，同比降幅较9月扩大3.1pct。1-10月47城新房成交面积同比-10.5%。

从各城市能级来看，一、二线城市新房成交面积环比由正转负，三四线城市环比由负转正；同比方面，一线城市保持同比正增长但涨幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。

1）一线城市：10月一线城市新房成交面积环比-13.0%，同比+4.1%，同比涨幅较9月收窄2.9pct。具体来看，深圳新房成交同环比均下降；北京、上海环比下降、同比上升；广州环比增长，同比下降。上海环比-35%，同比+5%；北京环比-3%，同比+24%；广州环比+27%，同比-6%；深圳环比-2%，同比-12%。1-10月一线城市新房成交面积同比+3.0%，其中上海、北京同比增长8%、5%，广州、深圳同比下降1%、9%。

2）二线城市：10月二线城市新房成交面积环比-4.2%，同比-20.8%，同比降幅较9月扩大9.2pct。其中，仅济南同环比均正增长；苏州、南宁、成都、宁波环比正增长、同比负增长；杭州、武汉、青岛、福州、大连同环比均负增长。1-10月二线城市新房成交面积同比-10.4%。

3）三四线城市：10月三四线城市新房成交面积环比+15.8%，同比下降37.5%，同比降幅较9月收窄3.8pct。1-10月三四线城市新房成交面积同比-15.9%。

【二手房成交】

10月二手房成交面积环比小幅回落；受低基数影响，同比涨幅扩大。10月23城二手房成交面积环比-2.5%，同比+16.5%，同比涨幅较9月扩大14.3pct。1-10月23城二手房成交面积同比+5.2%。

从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交面积环比下滑，三四线城市环比回升；一、三四线城市同比涨幅扩大，二线城市同比由负转正。

1）一线城市：10月一线城市二手房成交面积环比-5.5%，同比+17.9%，同比涨幅较9月扩大13.0pct。其中，上海环比+4%，同比+31%；北京环比-18%，同比+6%；深圳环比-5%，同比+3%。1-10月一线城市二手房成交面积同比+7.1%。其中北京、上海1-10月累计同比增长2%、13%，深圳累计同比-2%。

2）二线城市：10月二线城市二手房成交面积环比-2.0%，同比+12.9%，同比由负转正，同比增速较9月提升16.4pct。其中，青岛、成都同环比均正增长；杭州、南京、苏州、厦门、大连环比负增长，同比正增长；南宁同环比均负增长。1-10月二线城市二手房成交面积同比+0.6%。

3）三四线城市：10月三四线城市二手房成交面积环比+2.3%，同比+23.0%，同比涨幅较9月扩大10.2pct。1-10月三四线城市二手房成交面积同比+14.2%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比小幅上升、同比下降。截至10月末，我们跟踪的13城新房库存面积环比-1.8%，同比-10.7%；去化周期17.4个月，环比+0.3个月，同比-2.9个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速为-2.5%、-1.3%、-0.6%，同比增速为-13.5%、0.7%、-18.1%；去化周期为14.0、15.8、64.8个月，环比上升0.1、0.4、2.3个月，同比下降3.2、0.3、6.8个月。具体来看，仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内。

【土地市场】

10月全国土地成交规模同环比均回升，溢价率同环比均回落；一线城市成交量价下降明显。10月全国成交土地规划建面环比+55.2%，同比+22.0%；楼面均价1671元/平，环比+21.7%，同比+32.9%，溢价率1.6%，环比-3.4pct，同比-1.9pct。其中全国住宅类用地成交建面环比+198.5%，同比+101.2%；楼面价3268元/平，环比-27.0%，同比-5.1%；全国住宅类用地溢价率1.5%，环比-4.6pct，同比-1.9pct。其中一线城市住宅类用地成交建面环比-81.7%，同比-76.7%，平均楼面价为1.2万元/平，环比-73.4%，同比-66.5%，平均溢价率17.1%，环比+4.7pct，同比+10.9pct。从累计来看，1-10月全国成交土地规划建面同比-12.1%，成交总价同比-7.8%，楼面均价1267元/平，同比+4.8%，平均溢价率5.6%，同比-0.8pct；全国住宅类用地成交土地规划总建面累计同比-3.1%，成交总价同比-7.6%，楼面均价4041元/平，同比-4.7%，平均溢价率7.4%，同比-0.9pct。

【房企】

销售：百强房企10月销售同比降幅扩大。百强房企10月全口径销售额同比-16.1%（前值：-13.6%）；1-10月销售额同比-14.9%（前值：-14.7%）。TOP20房企中，10月销售额同比为正的企业有：中旅投资（+125%）、北京城建（+97%）、中建东孚（+29%）、中建壹品（+21%）、中国中铁（+20%）、绿地（+8%）、华润（+6%）、中海（+5%）、金茂（+3%）、招蛇（+2%）。1-10月销售额同比为正的企业有：北京城建（+183%）、中建东孚（+130%）、中旅投资（+120%）、招蛇（+22%）、建发（+21%）、华润（+3%）。

拿地：10月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下降。百强房企10月全口径拿地金额同比-45.4%，拿地强度16%，环比-28pct，同比-9pct；拿地建面同比-19.5%；楼面均价1.09万元/平，同比-32.2%。具体来看，10月拿地金额较多的房企有：华润（拿地金额86亿元，拿地强度55%）、建发（54亿元，41%）、招蛇（43亿元，23%）、滨江（30亿元，48%）。我们认为，受商品房销售制度改革的影响，房企会谨慎观望一段时间，短期预计拿地量有所减少。从累计来看，1-10月百强房企拿地金额同比-30.3%，拿地建面同比-16.4%，楼面均价1.14万元/平，同比-16.6%，拿地强度31%，同比-7pct。1-10月拿地金额排名中，华润排名第一（拿地金额841亿元，同比+75%，拿地强度47%），其次是保利发展（拿地金额806亿元，同比+24%，拿地强度40%）、中海（拿地金额563亿元，同比-53%，拿地强度28%）、招蛇（拿地金额460亿元，同比-55%，拿地强度29%）、建发（拿地金额426亿元，同比+3%，拿地强度41%），越秀、绿城的拿地金额在300-400亿元，其余房企拿地金额均不足300亿元。

【板块收益】

10月房地产板块绝对收益为-15.0%，相对收益（相对沪深300）为-6.5%，地产板块跑输沪深300，主要是因为销售基本面尚未出现改善以及商品房销售制度改革后压制房企现金流预期。

基本面方面，今年传统旺季（9、10月）新房成交同比持续走弱，主要是受到二手房市场持续分流、供给端收缩、居民对收入与房价的预期尚未修复、以及828新政后购房者观望情绪增加的影响；不过，受低基数影响，10月二手房成交同比是有所改善的。政策方面，当前房地产行业正处于地方政策密集落地兑现期，各地持续优化公积金政策，亦有更多城市落地了商品房销售制度细则，截至目前，根据我们的统计，已有超过20个城市出台了细则，后续需要关注各地实际制度执行与房企现金流适应情况。

从投资角度来说，我们认为11、12月仍有板块机会，需要关注：1）11、12月的基本面数据反馈情况，政策能否转化为核心城市成交和价格的改善，以及部分价格出现企稳迹象的核心城市能否延续；2）部分房企结构性改善带来的机会，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现的房企；3）当前板块估值处于低位。多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。

风险提示：现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。