二三·势｜保交楼的一年：房企加速“保交付”，品质交付成关键词

自2022年7月中央政治局会议首提“保交楼”以来，房地产行业“稳行业，稳民生”的主旋律便已定下。此后，从中央到地方，从金融机构到房企，多方合力、多措并举，共同兑现着交付承诺。

截至目前，整体工作进展顺利，350万套保交楼项目已实现交付超过268万套，交付率超过76%，多个已售逾期难交付住宅项目顺利交到购房者手中。

对于房企而言，保交付不仅是开发经营能力的体现，更能彰显出其社会责任与担当。因此，不少房企，尤其是出险房企，即便深陷流动性危机，也依然将“保交付”作为头等大事。碧桂园（02007.HK）集团总裁莫斌多次强调，要把保交楼放在“立足自救”的第一位；宝龙地产（01238.HK）、建业集团等房企也表示将坚守“保交付”底线。

不过在房企保交付过程中，还是存在一些因交付减配、质量问题而引发的纠纷。如何从“保交付”向“品质交付”迈进，仍然是摆在不少房企面前的一大考验。

“保交楼”工作稳步推进

对于“保交楼”来说，最棘手的难题之一便是缺乏资金。为了保障“保交楼”的顺利推进，今年以来，监管部门进一步加大资金支持力度，全力为“保交楼”保驾护航。

一方面，在2022年下半年投放2000亿元“保交楼”专项借款的基础上，今年年初又新增了1500亿元借款额度。另一方面，央行面向商业银行推出的2000亿元“保交楼”贷款支持计划也已落地实施。据统计，针对“保交楼”的专项借款和商业银行配套融资的资金投入已超过5500亿元。

在“保交楼”专项借款推出的一年后，今年8月，住房和城乡建设部首次披露了相关资金运用和项目进展情况。其中，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套。而最新数据显示，目前“保交楼”项目已实现交付超过268万套，交付率超过76%。在不到5个月的时间里，新增“保交楼”项目交付数达到了103万套。

在房地产市场深度调整的当下，保交付已然成为检验房企经营实力与社会担当的硬性指标。过去一年中，一些房企也时不时亮出保交付“成绩单”，展示阶段性成果。

从已披露交付数据的房企情况来看，今年前11个月，碧桂园、融创中国（01918.HK）、绿地控股（600606.SH）分列前三，交付套数分别达到50万套、22.7万套和20万套，三家全年合计交付套数有望超过100万套。

另据亿翰智库数据测算，2023年前三季度，交付面积TOP10房企的总交付面积为1.87亿平方米，占TOP50总交付面积的一半；交付套数TOP10房企的总交付量同样占据了超过50%的比重。显然，头部房企依然是保交付的绝对主力，为稳定交付基本面起到表率作用。

值得一提的是，不少出险房企也在积极践行社会责任，在保交付工作中有着出色表现。

以交付第一名碧桂园为例，在下半年深陷流动性危机之时，公司选择将“全力以赴保交付”作为其中一大自救措施。从成果来看，今年前11个月，碧桂园已累计交付房屋超50万套，交付量再次稳居行业第一。碧桂园执行董事杨惠妍透露，未来的12个月，碧桂园的交付挑战会进入深水区，2024年碧桂园交付量预计超过40万套，数量仍然庞大。

也有不少出险房企保交付的进程明显提速，包括融创中国、金科股份（000656.SZ）、中梁控股（02772.HK）、建业地产（00832.HK）、中南建设（000961.SZ）在内的多家房企今年前11个月的交付量均已超过去年全年。

“品质交付”任重道远

随着房地产行业进入市场修复期，购房者对于保交付提出了更高的要求：在按时交付之外，更关心交付的品质，这也倒逼着房企在提升产品和服务上多下功夫。

一些房企也将保交付工作主动提升到了“品质交付”层面。如绿城中国通过实施产品品质“一号工程”和客户满意度“一号标准”，并坚持组织工地开放日、推行“一房五验”，践行品质交付承诺；金科股份也提出“9631”四个交付管控节点，从图纸阶段的精准把控，到设计管控的精细化管理，最大程度保证产品品质。

但不可否认的一点是，在一些房企加速交付的过程中，也伴随着因交付减配、质量问题而引发的纠纷。如何从“保交付”向“品质交付”迈进，仍然是摆在不少房企面前的一大考验。

不仅如此，保交付过程中的“表演式施工”问题依然存在。北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，某些项目虽然已经被列为保交楼，但是因为开发商可能还存在其他债务纠纷或者是开发商之间存在其他的分歧和矛盾，导致施工进度缓慢，需要相关部门在解决资金问题之外，还要积极调解该项目存在的其他纠纷，监督烂尾楼的施工进度，切实推动烂尾楼项目复工。

日前，住建部党组书记、部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议上强调，2024年将做好四大板块、18个方面工作。其中一条是“保交楼”工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此提法表明保交楼进入攻坚阶段，对资金硬缺口和难度较大的保交楼项目，还要压实地方政府完成保交楼的刚性责任。“而预售制度改革则意味着，全面推进预售和现售并存的开发销售新模式，渐渐向现售模式转型，彻底解决预售制下保交楼甚至烂尾的问题。”