2025二手房行情惨淡，新政来袭2026年能翻盘吗？

不久前国家新出台的增值税政策，让全国二手房市场“小热”起来。根据最新政策，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从原来的5%降至3%；个人销售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。

该政策的出台，对于二手房市场而言无疑是一针“强心剂”，毕竟过去的2025年，全国二手房的主旋律就是一个字“难”。

挂牌时间拉长价格持续下跌

根据安居客研究院数据，2025年百城二手房挂牌均价位12164.65元/㎡，同比下跌8.98%，跌幅扩大，这意味着二手房市场仍处于调整周期之中。

需要注意的是，这种下跌趋势几乎体现在各个能级城市之中。数据显示，一线城市二手房价格同比下跌7.87%，新一线及二线城市跌幅超8%，尤其是二线城市跌幅甚至达到10.16%，三四线下跌8.60%。

细分下来，一线城市中跌幅最大的城市为上海，2025年挂牌均价约为48324元/㎡，同比下跌9.53%，这与上海二手房市场老破小成交占比加大有着一定关系；新一线城市中东莞跌幅最大，2025年挂牌均价约为17220元/㎡，同比下跌14.32%；二线城市中厦门2025年挂牌均价约31172元/㎡，同比下跌17.54%，跌幅十分明显。

然而，与价格下跌同时出现的还有二手房挂牌量在不断增加。2023年百城二手房月均挂牌量为181.42万套，到2024年为227.33万套，而2025年更是增加至259.37万套。

二手房价格下跌、挂牌量增加，无疑进一步加大了买方市场观望情绪，这也直接导致二手房的整体挂牌时长增加。

数据显示，2023-2025年百城平均挂牌时长从79.49天上升至93.37天，累计增长17.4%。其中，一线城市挂牌时长105.02天，二线城市为87.56天，三四线则在96.96天。

“以价换量”效应明显

几年前，二手房与新房之间的价格倒挂成为促进二手房成交的原因之一，如今随着市场不断调整，二手房与新房此类的关联已经逐渐减弱，取而代之的则是“以价换量”成为市场共识，而其最本质的原因在于房东层面认为，市场还会继续调整，因此为了实现快速成交的目的，其在出手二手房时在挂牌价上更加“诚心”。

据克而瑞监测数据，2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿㎡，同比微增0.2%，为2021年行业调整以来规模新高。

其中，一线城市“以价换量”效应相对更加明显，全年成交面积同比增长2%，主要得益于上海、深圳成交量反弹十分突出，同比分别增长7%、4%。另外，核心强二线城市例如成都、杭州、天津、西安、武汉等，全年成交面积超过或接近1000万㎡，是新房成交规模2-3倍。

苏商银行特约研究员武泽伟认为，当前全国二手房市场已进入存量时代，核心城市二手房交易活跃度明显提升，释放出市场逐步筑底的积极信号。价格方面，受供需关系影响，整体仍处于调整周期，以价换量是普遍现象。

2026年筑底分化量稳价缓

当时间来到2026年，全国二手房又会呈现怎样的局面？

浙大城市学院副教授、中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平认为，2026年二手房市场及楼市展望：筑底分化、量稳价缓。

在他看来，如今全国楼市整体处于筑底磨底期，政策将聚焦“稳市场、去库存、优供给”，城市更新与存量房转化为保障房等举措将加速落地。他认为，2026年上半年政策发力消化存量，下半年核心城市有望实现量稳价企，二手房市场占比进一步提升，存量主导格局巩固。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜同样表示，2025年全国二手房呈现“量增价跌”的磨底特征，2026 年这一格局大概率延续，但跌幅有望收敛。

在价格方面，林先平认为，2026年二手房市场将延续以价换量，但价格跌幅收窄至3%-5%。城市与资产分化加剧，一线核心区优质次新房率先企稳，刚需70-120㎡跌幅收窄，老旧“老破小”与大户型仍承压。

另外他建议，业主可持有优质资产，非优质资产建议择机让利成交；购房者在核心城市刚需、改善可择机入场，三四线优选现房与低库存板块。