中银证券：多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底

5月7日，中银证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅扩大；深圳进一步优化限购和公积金贷款政策。

新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积同环比均上涨；去化周期环比下降、同比上涨。

新房成交面积同环比均由正转负。第18周47城新房成交面积262.8万平，环比下降7.6%，同比下降0.9%，同比增速较上周下降14.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为18.0%、-15.5%、-12.2%，同比增速分别为20.5%、-6.7%、-6.4%，一线城市同比增幅较上周收窄7.8个百分点、二、三四线城市同比增速分别下降17.3、15.4个百分点。

二手房成交面积环比降幅扩大、同比增幅扩大。

第18周23城二手房成交面积为245.2万平，环比下降19.5%，同比上升21.9%，同比增幅较上周扩大10.2个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%，同比增速分别为28.5%、26.5%、0.7%，一、二线城市同比增幅分别扩大了16.9、14.7个百分点，三四线城市同比增幅收窄了10.6个百分点。

新房库存面积同环比均上涨；去化周期环比下降、同比上涨。截至第18周末，13城新房库存面积7877.0万平，环比增速为0.3%，同比增速为1.3%；去化周期21.0个月，环比下降0.3个月，同比上升3.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.0、18.7、64.0个月，一线城市环比下降0.4个月，二、三四线城市环比上升0.1、1.5个月，一线城市同比下降0.1个月，二、三四线城市同比分别上升5.4、10.4个月。

土地市场成交量环比量价齐涨、同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第17周百城全类型成交土地规划建面为792.0万平，环比上升23.2%，同比下降31.9%；成交土地总价为229.1亿元，环比上升239.9%，同比下降34.2%；成交土地楼面均价为2893元/平，环比上升175.9%，同比下降3.4%；土地溢价率为9.7%，环比上升6.7个百分点，同比上升4.4个百分点。

房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第18周房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元，环比下降2.6%，同比上升967.1%。总偿还量为67.8亿元，环比下降47.6%，同比上升46.3%；净融资额为52.3亿元。

板块相对收益有所上升。第18周房地产行业绝对收益为3.8%，较上周上升4.8pct，相对收益（相对沪深300）为3.1%，较上周上升4.9pct。房地产板块PE为12.72X，较上周下降23.45X。

进入5月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续。我们认为，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。