机构：产业园REITs从扩容转向提质，债务融资持续优化

据中指研究院消息，近日，中指研究院发布2026中国产业运营商评价研究报告。其中提到，从REITs发展来看，产业园REITs从扩容转向提质。产业园REITs市场迎来从“高速扩容”向“高质量发展”的转型，2025全年新增申请、上市及扩募产品节奏较2024年有所放缓，市场关注焦点从规模扩张转向底层资产的运营质量与盈利稳定性，区域布局进一步向长三角、粤港澳、成渝等经济圈集中。与之相对的，产业园REITs底层资产的经营表现分化进一步加剧，超过半数项目的底层资产出租率同比下滑，部分项目因营收承压采取以价换量的策略，导致分派率持续承压。而张江高科、上海临港、中新集团等企业持有的核心城市优质园区资产，凭借稳定的出租率、可持续的租金增长能力与专业化的运营服务，成为REITs市场的优质底层资产，通过公募REITs及类REITs的发行与部分产品的扩募，成功实现“资本、资产、资金、资管”的循环联动，进一步提升了周转效率与融资能力。行业普遍达成共识，在产业园整体供大于求、市场竞争加剧的背景下，专业化的运营服务能力不仅是降低空置率、稳定租金收入的核心，更是打通资本市场融资渠道、实现资产证券化的关键前提。