机构：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，后续龙头效益不可忽视

6月13日，国盛证券（002670.SZ）发布了一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，C-REITs周报—首批商业REITs即将上市，招蛇商业REIT正式申报。

本周中证REITs全收益指数下跌1.89%。截至6.12，本周（6.5-6.12，下同）中证REITs(收盘)指数下跌1.99%，收于739.1点；中证REITs全收益指数下跌1.89%，收于983.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.82%/下跌0.98%/下跌0.29%/下跌2.18%/下跌0.63%/下跌1.41%。

本年中证REITs全收益指数跌幅为2.58%。截至6.12，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为5.08%，中证REITs全收益指数跌幅为2.58%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨3.18%/下跌3.56%/上涨1.09%/下跌11.13%/上涨6.31%/下跌5.60%。

本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至6.12，已上市REITs总市值约2178.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中6只上涨、76只下跌，周均涨幅为-2.11%；其中招商基金公路高速公路REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、交通基础设施板块REITs跌幅较小，产业园区、仓储物流板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅为-2.8%/-3.15%/-1.78%/-1.11%/-1.44%/-1.04%/-1.94%/-1.39%/-2.79%。

首批四只商业不动产REITs将于2026年6月18日在上海证券交易所正式上市交易，四只产品合计募资规模超过200亿元。此外，6月11日，招商资管招商蛇口（001979.SZ）商业不动产REIT正式申报至深交所，底层资产为位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目和位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目。

本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量125万股，日均换手率0.4%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.4%/0.3%/0.5%/0.3%/0.6%/0.4%/0.4%/0.6%/0.9%。

REITs估值表现

本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是浙商沪杭甬REIT（12.3%）、平安广州广河REIT（11.6%）、易方达广开产园REIT（11.5%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是华夏首创奥特莱斯REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.6）。

我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：

1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。

2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。

3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。

4）龙头溢价：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。