互联网大厂购楼潮来袭！商办市场逻辑或将改变

互联网大厂，正逐渐成为“购楼”新买家。

以拼多多（PDD.US）、字节跳动、阿里巴巴（BABA.US）、京东为代表的科技巨头，如今在核心城市办公楼价格见底、自身现金储备充裕以及AI产业快速发展的多重背景下，正集体转向“重资产”配置，掀起了一场规模空前的“购楼与造楼运动”。

财闻初步统计，仅在2025年至2026年6月期间，拼多多整体购置2座大楼，分别位于上海、河北雄安，投资金额约45亿元；字节跳动则偏向拿地自建，期间在北京、上海、深圳、杭州等地拿下多宗地块，总投资金额超150亿元；京东今年4月分别在北京亦庄以及杭州钱江世纪城拿地，投资金额约24亿元，另外在2025年12月在香港投资34.74亿港元收购香港中环中国建设银行大厦楼层……

拥抱时代，拥抱“自有资产”

互联网大厂购楼潮并非单纯的房地产开发，而是具有鲜明的时代特征。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着AI从“辅助工具”发展为“产业基础设施”，大模型训练、芯片研发、具身智能等高精尖领域对实验室和数据中心的供电、承重、安全标准提出了极高要求，普通租赁写字楼已无法满足这些定制化需求。自有物业因此成为企业深耕硬科技、发展新质生产力的必备“物理载体”。在此背景下，自购物业不仅性价比更高，也有助于企业更好地推动业务发展。

以字节跳动拿地为例，今年在北京拿下的2宗地块，战略定位分别为AI、集成电路、脑机接口等前沿硬科技研发中心以及抖音集团数字经济产业园。另外，拼多多作为曾经坚持全租赁办公的互联网企业，如今却开始逐渐告别租赁，在今年6月豪掷重金收购2座大楼。

严跃进认为，拼多多斥资约33亿元整栋收购陆家嘴星展银行大厦，叠加同期在雄安新区的布局动作，共同构成了一组具有战略纵深意义的不动产配置信号。从策略演变的角度来看，这一动作并非简单的“租转购”个案，而是头部互联网企业在经历多轮行业周期调整后，对核心城市优质资产长期配置逻辑的重新确认——即从过去轻资产运营的路径依赖，转向在核心区位构建自持型资产锚点，以对冲长期租金波动风险，并增强总部空间的运营稳定性。

商办市场逻辑正在悄悄改变

长期以来，中国商办物业的买家以房地产开发商和各类投资机构为主，市场需求高度依赖金融杠杆与租金回报预期。如今随着互联网大厂参与频率越来越高，以自有资金大规模入场，逐渐从根本上改变商办市场的需求结构与定价逻辑，这种现象在核心城市的优质写字楼身上演绎得更为明显。

德梁行发布的数据显示，2026年上半年，上海房地产大宗资产交易市场共成交35宗，合计成交金额233亿元，较2025年上半年大幅上涨47%。其中，成交金额超10亿元的大额交易共8宗，贡献了60%的交易额。办公楼资产以50%的交易笔数占比继续领跑大宗物业投资市场，其中超过六成为自用属性。世邦魏理仕（CBRE.US）数据显示，2026年上半年上海办公楼投资交易中，62%的交易金额落位于内环内板块。

严跃进表示，科技巨头以自有资金大规模入场，正在从根本上改变核心城市商办市场的需求结构与定价逻辑——从“金融驱动的投资品”转向“产业驱动的自用资产”。这意味着，核心城市的优质写字楼将越来越脱离传统商业地产的周期波动，其价值锚点不再仅仅是租金收益率，而是与科技产业的扩张动能深度绑定。

另外，严跃进认为，对于商办物业的持有者和开发商而言，未来的核心命题不再是“盖好楼等租客”，而是要主动思考如何匹配头部科技企业对楼宇承重、电力、层高、数据安全等硬核产业指标的定制化需求，才能在产业资本主导的新周期中占据一席之地。