促消费新政加码线下场景，新城控股212座吾悦广场站上风口

近日，新城控股（601155.SH）披露2026年半年度报告。与此同时，商务部等7部门联合印发的《关于推动商品消费扩容升级的实施意见》正式对外发布，明确提出到2030年社会消费品零售总额达60万亿元左右的目标，培育形成绿色消费、智能消费、健康消费等十万亿级市场。

政策东风的落地，与新城控股这份财报所揭示的商业转型方向，形成了精准的共振。半年报显示，公司商业板块正式超越开发业务，成为公司营收的第一来源。

根据半年报，上半年公司实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%；同期合同销售金额63.57亿元。这是新城控股自确立“双轮驱动”战略以来，商业收入首次在半年报维度全面超越开发业务。市场期盼多年的战略转型，在这一刻完成了从量变到质变的跨越。

财务基本面方面，上半年公司实现营业收入176.44亿元，归属于上市公司股东的净利润8.49亿元。在行业开发业务收缩的背景下，整体毛利率达到33.10%，同比大幅提升6.25个百分点。经营活动产生的现金流量净额为8.24亿元，经营质量持续向好。

商业收入占比首超开发

从“压舱石”到“主引擎”

从单月数据看，这一趋势其实早有伏笔。2026年第一季度，新城控股商业运营总收入首次超过开发业务收入，彼时市场尚在观望这是否为短暂的结构性波动。半年报的披露，用三个月的时间窗口验证了趋势的可持续性——商业收入继续跑赢开发业务，优势还在扩大。

商业板块的“主引擎”地位，并非仅仅体现在收入规模的超越上。从利润贡献维度观察，这一转型的含金量更高。据半年报披露，物业出租及管理业务毛利占比已提升至79.90%，这意味着公司近八成的利润由商业运营贡献。如果说一季度商业收入首超开发是“量”的突破，那么半年报中近80%的毛利占比，则是“质”的飞跃——商业板块不仅撑起了收入的半边天，更撑起了盈利的绝大部分。

毛利率数据同样反映了这一结构性变化。报告期内，公司整体毛利率达到33.10%，同比大幅提升6.25个百分点。在房地产行业毛利率普遍承压的背景下，这一逆势提升很大程度上得益于高毛利的商业运营业务占比持续扩大，对整体盈利水平形成了结构性拉动。

回顾2025年年报，彼时商业板块的毛利占比为63%，已是公司利润的绝对主力；仅仅半年后，这一比例进一步提升至79.90%。从“利润主力”到“盈利绝对核心”，商业板块的角色升级速度超出市场预期。

截至报告期末，公司总资产为2576.76亿元，归属于上市公司股东的净资产为624.76亿元。净负债率为56.87%，继续保持较低水平。在手现金余额75.84亿元，在手现金充裕，足以支撑商业网络的持续拓展与运营迭代。

212座吾悦广场、98.32%出租率

规模效应构筑护城河

商业板块的“主引擎”地位，建立在一张持续扩张的商业网络之上。

截至报告期末，新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场，其中已开业181座，开业面积达1675.31万平方米，整体出租率稳定在98.32%的高位。上半年，肥城、永川、台州湾三座吾悦广场陆续开业，全国商业网络持续完善。

98.32%的出租率，是商业运营能力的直接体现。在行业新开购物中心数量持续探底的背景下，存量项目的运营效率决定了商业资产的现金流质量。181座在营吾悦广场构成的持续现金流网络，已成为公司穿越周期的核心底气。

从规模看，212座的布局意味着新城商业已基本完成全国化卡位。在增量收缩、存量竞争成为主旋律的商业地产下半场，这一规模本身就构成了后来者难以逾越的护城河——无论是品牌商家资源、消费者认知还是运营人才储备，先发优势都在持续累积。

客流与会员数据同样验证了商业网络的活力。上半年吾悦广场客流总量达10.33亿人次，同比增长8.74%；会员人数突破6072万人，较2025年末增长10.46%。在消费市场整体承压的背景下，客流与会员的双增长，说明吾悦广场作为线下消费入口的吸引力并未减弱。

融资多点突破

“零违约”纪录持续保持

在行业融资环境整体偏紧的背景下，新城控股凭借优质信用和商业资产的可证券化价值，在上半年实现了融资端的多点突破。

公开市场融资方面，公司于2月成功发行3.55亿美元优先担保票据；7月，成功发行7.5亿元中期票据。公司延续了“零违约”纪录，上半年如期偿还境内外公开市场债券36.43亿元，每一笔公开债券均实现提前或如期足额兑付，站稳安全边际。第二季度，公司已偿还境内外公开市场债券20.14亿元。

资产证券化方面，公司上半年成功完成全国首单消费类机构间REITs扩募，扩募规模21.46亿元，持续推进商业资产盘活，进一步向市场证明了其商业资产的优质性和可证券化价值。同时，商业不动产公募REITs的申报工作也在推进中，若顺利发行，吾悦广场的商业资产将从“持有运营”走向“资本闭环”，为公司释放大量沉淀资金。

2026年半年报，对新城控股而言，是一份带有转折意义的历史性答卷。商业收入首超开发业务、毛利占比逼近80%、98.32%的出租率印证运营深度——这些数字共同指向一个结论：新城控股已不再是传统意义上的开发商，而是一家以商业运营为核心的资产管理公司。

当“双轮驱动”中的商业之轮首次跑赢开发之轮，新的增长叙事已经确立。在“十五五”扩大消费的政策东风下，这家拥有212座吾悦广场、181座在营项目的商业运营商，正以“主引擎”的姿态，驶入新的发展航道。