大悦城控股：商业销售234亿逆势增长，“大悦生活”开启存量运营新周期

8月28日，大悦城控股（000031.SZ）披露2026年半年度报告。

上半年公司实现营业收入122.30亿元，归属于上市公司股东的净利润-7.23亿元。根据半年报，上半年房地产市场仍处于筑底阶段以及开发业务结算周期性回落，是业绩承压的主要原因。

但商业板块展现出截然不同的韧性：购物中心销售额达234.02亿元，同比增长6.4%；客流2.31亿人次，同比提升15.5%。商业运营与开发业务的此消彼长，在行业下行周期中形成了有效的对冲。

在业绩数字之外，这份财报释放了三个更具长期意义的战略信号：商业REITs闭环加速成型、组织架构完成深度重构、持有型资产运营持续优化。

商业基本盘稳固

REITs闭环提速

2026年上半年，在消费市场温和复苏的背景下，大悦城商业板块交出了一份稳健的答卷——购物中心的营业收入和净利润较上年同期双双实现增长。公司联动全国30个商业项目开展“大朋友的新新生活”主题活动，依托自有IP“嗨新节”打造沉浸式消费场景，活动期间总销售额超5.7亿元，客流达387.5万人次；新增动卡会员16万，会员消费占比48%；累计多家门店斩获区域销冠，248家店铺销售额创新高。

截至报告期末，公司商业项目全国布局44个（含轻资产），商业建筑面积约470万平方米，在营项目37个，平均出租率93%，在行业空置率普遍承压的背景下保持较高水平。

更大的看点在于REITs闭环的实质性突破。2024年发行的华夏大悦城消费REIT上半年业绩亮眼，两季度基金合并收入同比分别增长8.00%和7.48%；上市至今累计宣派7次分红，今年两季度年化分派率稳定在5.5%以上。另外，底层资产成都大悦城在消费市场波动中逆势突围，销售和客流均连续实现双位数增长。在此基础上，公司已正式启动天津大悦城消费REIT申报工作。

从成都到天津，大悦城正加速构建商业资产“投融建管退”的全链条闭环。REITs通道的打通，意味着公司可以在此前庞大的商业资产中，持续筛选优质项目推向资本市场，实现从“重资产持有”向“轻重结合”的战略转型。

组织重构落地

“大悦生活”开启新周期

2026年上半年，大悦城完成了一次深度的组织架构调整。公司将商业事业部与物业事业部整合，成立“大悦生活”，统管全国商业和物业业务；将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部，全面管理全国产业业务；将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部；同时撤销大区公司，设立7个城市公司。

其中，开发事业部成立后，产品研发与营销职能的协同效应开始显现。公司迭代营销方式，通过大悦新媒体矩阵开展精准营销，推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。在行业整体承压的背景下，公司销售型业务2026年上半年实现全口径签约39亿元，签约面积26万平方米。

这套“整合+下沉”的组合拳，本质上是将公司从“区域划分”的管控逻辑，切换为“业态专业化+城市深耕”的运营逻辑。大悦生活的成立，推动商业运营能力与物业服务能力深度融合，围绕客户全周期服务、资产全周期运营、城市空间立体服务，形成更完整的业务闭环。组织架构的调整虽然短期影响经营节奏，但为存量时代的精细化运营奠定了制度基础。

持有型资产运营稳健

融资成本持续优化

除购物中心外，大悦城的写字楼、产业地产、酒店等持有型资产同样保持稳健运营。报告期内，写字楼整体平均出租率89.4%，产业地产整体平均出租率91.8%，核心区域深圳产业项目出租率达98.3%。酒店板块实现营业收入5.33亿元，同比增长约14%，整体出租率79.4%。长租公寓业务平均出租率稳定在93%。

在融资端，公司综合融资成本降至3.11%，较上年末下降43个基点。公司上半年成功获批“白名单”项目13个，经营性物业贷款项目20个，并发行公司债券共计27.6亿元，在行业融资环境整体偏紧的背景下保持了良好的融资能力。

2026年上半年，大悦城控股的财务报表显示，公司仍处于从“开发驱动”向“运营驱动”转型的过渡期。开发业务的收缩是行业周期的必然结果，但商业运营的稳健、REITs通道的打开、组织架构的重构以及持有型资产的持续优化，共同构成了公司穿越周期的四重支撑。当商业运营成为“压舱石”，REITs成为“加速器”，组织变革释放“新动能”，大悦城的转型路径正变得愈发清晰。