“828”楼市新政满月，京沪先后落地细则：房企拿地首付50%、不计利息

商品住房销售新政落地满月，全国已有北京、上海两地跟进出台系统性实施细则。

9月28日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。当日起施行。

往前推几日，9月24日，北京印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，明确全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、持续做好市场秩序规范和质量监管等六方面政策措施，并自当日起施行。

中指研究院此前分析，相较于国家文件的原则性表述，北京在多个方面作出了具有示范意义的操作化设计。包括项目“新老划断”条件、设定重点监管额度、现房销售定金收取比例、土地出让金分期缴纳等关键环节，但预售资金监管的具体办法有待进一步明确（如重点监管额度测算标准、建设节点支取规则等），同时是否支持单体竣备、审批流程能否“串联变并联”等内容，也需要后续政策跟进落位。

就本次上海现房销售新政，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，总体政策表述与上层保持一致，仅在部分表述上存在微弱差异，这也是各地结合实际情况进行的调整。

财闻梳理发现，北京和上海两地在房企现房销售定金收取和房企拿地安排上有所差异。

具体来看，北京明确现房销售条件，定金一般收取不超过总房价款的1%；上海则明确定金一般不超过购房总价款的3%。

两地都明确土地款可以分期缴纳，30天内缴纳不低于总价款的50%，且分期部分不计利息。不过北京规定两年内缴清，上海规定一年内缴清、但也提到符合条件的可再延长一年。整体看，在土地出让金分期缴纳、延期交付方面给予了较大支持。严跃进指出，这有助于后续稳定土地市场，对确保土地投资、降低企业顾虑等都有积极作用。

严跃进还提到，在预售内容、主办银行制、信贷政策方面，两地细则表述也差异不大。他进一步提到，信贷政策两地皆要求“竣工备案以后才发放贷款”，这是当前市场关注最大的一点，因为竣工备案后发放贷款，资金发放和回笼周期有所延后。这也是各地当前很重要的一项政策，对市场有一定影响。后续需不断研究新取得预售证项目贷款发放推迟后的资金融资等问题，这项工作肯定要积极去做。

回看“828”现房销售新政，业内普遍认为其核心在于“立制”，调整聚焦民生侧，重点关注交付安全，提出从资本市场端解决销售制度调整后房企的长期资金问题，推进房地产发展新模式的制度完善。

但同时也对房企经营提出新挑战。中指研究院企业研究总监刘水表示，新政落地后，房企将进入资本金占用高、现金回流放缓的新阶段。单个项目自有资金投入显著抬升，开发周期拉长，集团资金调度空间被压缩，项目端与集团层面的现金流管理逻辑，都必须推倒重来。

严跃进还提到，相比北京等相关政策，上海此次在融资方面还有新提法，即支持企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等开展项目融资，充分体现了对银行及企业相应资金的支持，不光是传统商业银行贷款，资本市场的操作支持力度也较大。