政策托底楼市分化加剧 改善需求主导新房市场

房地产市场在政策密集发力下进入筑底关键期。住建部数据显示，“十四五”期间全国新建商品住宅累计销售面积约50亿平方米，市场供求关系发生根本转变，存量房交易占比持续扩大。

政策托底效应逐步显现，2025年1-9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄11.6个百分点。二手房市场展现更强韧性，重点30城前7月成交占比升至68%，15省区市二手交易量已超新房。

市场分化格局愈发清晰，前三季度300城宅地出让金同比增长13%，一二线城市分别实现24.5%和26.3%的增幅。杭州、北京、上海土地出让金均超千亿，核心城市优质地块平均溢价率维持20%以上。

改善性需求成为新房市场核心支撑，重点30城120-144平方米户型成交占比升至30%。北京大户型成交占比达42%，杭州、成都改善型户型超50%。上海上半年诞生25个“日光盘”，北京千万级新房成交同比增67%。

中指研究院指出，房企需转向精细化运营应对竞争加剧，通过精准把握需求升级产品力。随着高品质项目集中入市，市场有望形成供给升级与需求改善的良性循环。