政策利好频出，房地产ETF涨1.42%

截止1月28日10点22分，上证指数涨0.35%，深证成指跌0.13%，创业板指跌0.29%。ETF方面，房地产ETF（159768）涨1.42%，成分股万科Ａ、滨江集团（002244.SZ）、新城控股（601155.SH）、保利发展（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、陆家嘴、绿地控股（600606.SH）、上海临港（600848.SH）、中国国贸（600007.SH）等上涨。

消息面上，2025年年底以来，中央及各地持续推出稳楼市举措，涵盖信贷支持、税费优惠、公积金优化等多个维度，形成协同发力态势。多地首套房贷利率已进入“2字头”，公积金贷款利率和商业贷款利率均达历史低位；换房个税退税政策明确延长至2027年底，有效缓解改善型群体的资金压力，多地市场有向好信号。近期各地陆续进入“两会时间”，房地产成为地方政府工作报告关注的重要内容之一，多地政府工作报告明确提出将着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。

中信证券表示，独立产生持续现金回流的不动产空间，其价值终究会被发现。历史上购物中心的caprate居高不下，确实和金融产品不丰富，运营价值未及充分体现有关。我们认为，商业不动产REITs的即将推出彻底改变了不动产持有、运营、服务领域的生态，也为持有商业不动产的企业资产全面重估奠定了基础。

中银证券认为，当前房地产行业仍然面临一定压力，2025年全年新房、二手房成交同比均出现负增长，仍需关注及防范市场进一步下行带来的风险。当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，2026年一季度末可能会有适当的政策调整。若政策思路清晰，调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄。2026年板块具有一定配置价值。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备α属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。