中信证券：核心城市房价止跌回升态势延续，房企困境基本消解

6月17日，中信证券最新研报指出，5月房地产投资、开工规模继续收缩，预计土地高质量有节制的供给边际上不会带来更多的库存压力。核心城市房价止跌回升态势延续，一线城市新房和二手房价格环比连续3个月实现增长。二手房成交量环比有所回落，但从租金回报率等指标来看市场仍有支撑。

投资开工降幅扩大，供给规模持续克制

根据国家统计局数据，2026年1-5月全国房地产开发投资规模累计同比下降16.2%，新开工面积同比下降22.6%，降幅分别较1-4月扩大2.5ppts/0.6ppts；竣工面积同比下降23.4%，降幅较1-4月收窄0.6ppts。土地出让端，根据Wind，2026年1-5月100大中城市住宅类土地供给建面同比下降30%，成交建面同比下降33%。二手挂牌量年初以来温和增长，根据贝壳、我爱我家等中介平台，截至6月14日139个样本城市二手房挂牌量较年初增长1.8%（2025年同期涨幅为6.5%），其中京沪挂牌量较2025年高点下降约两成。土地高质量有节制的供给边际上不会带来更多的库存压力，本轮核心城市供给的明显改善也是本轮复苏相较于以往更可持续的重要原因之一。

新房销售额降幅收窄，二手成交量有所回落。

2026年1-5月，全国商品房销售额29366亿元，同比下降13.5%，降幅较1-4月收窄1.1ppts；销售面积31320万方，同比下降10.8%，降幅较1-4月扩大0.6ppts。新房销售额降幅优于销售面积，销售单价提升，也表明新房一方面更多聚焦在核心区域，另一方面也说明企业在好房子方面下功夫。二手成交方面，根据贝壳、我爱我家等中介平台，2026年5月76城二手房成交量同比增长28%（4月同比为+34%），环比下降4%；6月截至14日，样本城市二手成交量同比增长18%，环比5月同期下降7%。二手成交环比回落固然有部分季节性因素存在，但整体成交热度确实较4、5月份有所下降，不过我们认为当前租金回报率明显超过存款利率等因素对市场仍有支撑作用。

核心城市房价止跌回升态势延续

根据国家统计局数据，2026年5月70个大中城市新房和二手房价格分别环比-0.2%/-0.3%（4月环比分别为-0.2%/-0.2%），其中一线城市新房和二手房价格分别环比+0.2%/+0.4%（4月环比分别为+0.1%/+0.4%），均连续3个月实现增长。5月70个大中城市中16个城市新房价格环比上涨（4月为14个城市），10个城市二手房价格环比上涨（4月为12个城市），其中上海、深圳等部分核心城市新房二手房价格从3月以来实现连续回升，具备风向标意义。此外，由于房企不断的“卷产品”，我们预计新房价格将会持续跑赢二手房。

房企困境基本消解，逐步向新模式转型

2026年以来房企经营质量有了根本性提高。第一，融资模式从主体转向项目，不再和规模挂钩；第二，管理层级优化，总部对于区域掌控力显著提高；第三，购房者对品质溢价的认可度提高，卷产品能获得实质收益；第四，联合开发明显变少；第五，企业决策不再偏离市场，回归理性。综合来看，住宅开发端趋于稳定，同时企业普遍花费更多精力在经营性资产的提质增量方面，资产负债表内经营性资产占比提升，多层次REITs市场的发展，以及土地续期等政策也让房企更有动力提升运营能力，加速向新模式转型。