楼市新政落地，现房销售时代逐渐来临

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。

另外提到，优化存量项目预售管理。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一方面，预售和现售的差距在缩小，预售门槛提高、预售资金监管越来越严，和现售差距缩小，在政策扶持下转向现售；另一方面，配套的土地、金融政策和营商环境也激励企业转向现售。新增供地，明确现房销售，土地拍卖价格降低、拿地即开工、销售即办证，金融政策在白名单方面支持现售，地方优化报建审批，缩短现售报建流程等。同时，现在热点城市基本是国央企拿地，这些企业也会带头支持现售的项目。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对财闻表示，政策内核在于健全市场体系、落实政策支持，并切实保护购房者权益。通知涉及预售管理、现房销售、土地供应等全链条环节，充分体现了对购房消费权益的全流程保障。特别是现房项目“所见即所得”，能有效减少交易信息不对称，提升市场透明度，为购房者权益提供实质性支撑。

严跃进认为，政策出台与当前房地产市场供求关系发生重大变化的背景高度契合。行业正从“有没有”转向“好不好”，住房品质提升成为关键。推进销售制度改革、引入现房销售模式，有助于从交易端优化住房消费新格局，提升产品品质与交易安全性，更好适应行业发展新阶段。

同时，他表示，政策回应了市场现实诉求，具有很强时效性和针对性。今年以来，多地已在土地供应中增加现房销售地块，部分城市也出现了现房销售项目，市场对配套制度的需求日益迫切。通知明确支持各地结合实际、稳妥有序、循序渐进推进改革，有利于释放政策正向效应。

关于现房销售对市场的影响，李宇嘉认为，现房销售尽管短期内可能减少房屋供应，但不会减少销售。“因为现在销售流速全面放缓，在售库存、在建项目，已经拿到工规证但没开发的项目非常多。而且，新增供应减少，缓减供给端竞争、稳定片区价格，提振市场预期，还会给现有的项目去库存留足空间。”

另外，李宇嘉表示，现房所见所得，倒逼房企深耕一隅，并更好地判断潜在购房需求的特征、变化，精细研磨和迭代产品，注重物业管理，强化运营能力，提升项目建设的综合品质，让产品契合本地差异化的住房需求，并获得合理的溢价回馈。