机构：现房销售雏形初现，房地产信贷和销售制度全面改革

8月30日，开源证券发布了一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，现房销售雏形初现，房地产信贷和销售制度全面改革。

新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验；现房销售模式下，销售回款现金流推后，开发建设沉淀资金更重，对房地产企业的现金流会带来更大挑战；从企业经营逻辑看，当前房企拿地时重点研判的是未来一年的市场价格及流速；而切为现房销售后，需要研判两年后的市场价格及流速，这对企业投资拿地的研判提出了更高要求。

加强预售资金监管，全程资金封闭管理；按照现行制度，大多数省份的预售资金监管额度为工程建设预算总额的110%，新政后对资金监管要求大幅加强，预售资金要到竣工验收后才能解除监管，且首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，购房者资金安全保障大幅加强，新政基本等价于全程资金封闭管理。

银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节；本次相关办法全面落实房地产发展新模式各项要求，坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。这与房地产行业所处的阶段相关，过去房地产以开发类贷款为主，而未来则逐步向开发和持有运营并重转型，因此相关的贷款要求和规定也做出调整。

供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手；对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局：本次政策调整对房企的影响是分化的，影响大小与当前项目流速正相关：流速越快，影响越大。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。对购房者来说，本次一揽子新政是靠谱、扎实的利好。政策推进现房销售，未来购房者所见即所得，能够大幅下降交付风险，产品的优劣势、装修标准、建筑质量、公区配套、设计兑现度都被即时检验，这也倒逼开发商去提高产品品质。

本次房地产和银行业一揽子新政主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。推荐标的：

（1）布局城市基本面较好、产品力领先的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；

（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；

（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。